1. Innledning
Sommeren gjorde kanskje godt for kropp og sjel, men ikke for markedet for næringseiendom. Over sommeren fortsatte de negative underliggende driveren i form av renter og risikopåslag å gå ut, samtidig som leieveksten avtok. I tillegg er inflasjonen på vei ned. Som resultat er forutsetningene enda dårligere og eiendom må forvente enda litt mer juling. På den positive siden ser det ut til at både selgere og kjøpere begynner å ta inn realitetene og forstå alvoret. Prisforventningene begynner å stemme mer overens og tiden hvor vi igjen begynner å handle med hverandre virker nærmere enn før sommeren—og det er da noe. Spørsmålet nå blir hvorvidt eiendom oppleves som en attraktiv aktivaklasse i tiden som kommer eller om andre alternativer vil friste mer i det korte bildet.
Hittil i år er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 32 mrd. Årsaken til det lave volumet er nettopp forventingen om at yieldoppgangen ikke er ferdig. Hvis vi i tillegg ser på hva som omsettes blir dette bildet enda klarere. Der det de siste 10 årene har vært kontor som har ledet an med 50% av transaksjonsvolumet, er det nå prosjekter som er i førersetet. Kontor utgjør kun 22% hittil i år, mens prosjekter er på hele 29% av transaksjonsvolumet, mot 10% siste 10 år. Ikke en unaturlig vridning, da finansieringskostnadene øker og kontoreiendommene ikke har et merverdipotensiale—for det som omsettes er enten eiendom med oppside eller ekstremt core beliggenhet. Med forventning om økte yielder gir det lite mening å sitte låst i en lang kontrakt uten oppside. Ergo må vi komme til det punktet at yieldtoppen oppfattes å være nær, da vil aktiviteten ta seg opp. Attpåtil må selgerne være villig til å slippe på disse nivåene, og det tror vi som sagt de snart er.
Det lave transaksjonsvolumet gjør seg gjeldende for logistikk og handel, mens for hotell ser vi en marginal oppgang. Oppsummert for alle segment er at finansieringssituasjon trolig blir «higher for longer». I det ligger at renten og risikopåslaget trolig vil fortsette å være høyt, samtidig som verdiene trolig vil fortsette å falle noe. Dog vil de ulike segmentene også ha sine muligheter for verdiskapning. Det er nettopp i slike markeder vi har nå at også mulighetene er størst.
For kontorsegmentet ser Newsec fortsatt yieldoppgang, spesielt for lav-yield segmentene som har blitt mindre attraktivt å finansiere i lys av økte finansieringskostnader. Videre vil nok transaksjonsmarkedet fortatt være preget av lav likviditet, men høsten blir nok mer aktiv enn hva tilfelle har vært så langt i år. Årsakene er potensielt noe lavere finansieringskostnader, samt at noen aktører enten har akseptert de nye nivåene eller tvinges til å selge i forbindelse med refinansiering. Type eiendom som har vært, og fortsatt vil være attraktiv, er eiendom med «value-add», hvor man kan sannsynliggjøre en uforløst oppside, samt liebhaber eiendom eller eiendom med svært «core» beliggenhet. Leievekst er trolig tatt ut og Newsec forventer ikke særlig vekst utover KPI de neste 12–24 månedene. Videre vil fokuset på grønne bygg bli enda sterkere framover og disse vil være verdivinnerne i tiden som kommer.
For handel er det forventing om fortsatt yieldoppgang og markedsleier forventes å gå flatt. Videre er det en økning i antall konkurser innenfor detaljhandel og restaurant, dog er siste tall avtagende. Varehandel vil falle framover grunnet svakere kjøpekraft, sterk netthandel og vi ser allerede en dreining av konsum mot primærvarer og tjenester. Det har vært en klar trend de siste årene at konsumet dreier seg mot tjenestekonsum på bekostning av varekonsum, og siste kvartal har tjenestekonsum økt med hele 11%, mot kun 4,6% for varekonsum.
For logistikk er også markedet preget av yieldoppgang. Dette gjør seg særlig gjeldende for lengre kontrakter som er mer sensitiv for finansieringssituasjonen. Men leiemarkedet er stabilt. Fortsatt høy netthandel stabiliserer behovet for «distribusjonshuber». Videre har konsumentene blitt mer kravstore ift. leveringstid og 25% av forbrukerne svarer at de forventer levering samme dag. Dette øker behovet for automatisering og nærhet til storbyer, herunder last-mile. Resultatet er således en noe høyere ledighet for større arealer utenfor Oslo, mens sentrumsnær logistikk opplever en enorm etterspørsel og ditto lav ledighet.
Hotellmarkedet opplever rekordhøy RevPAR for alle destinasjoner, hittil drevet av rekordhøye priser, men prisveksten er avtagende. Men det er fortsatt oppsidepotensial i belegg som ligger under pre-pandemi nivå. Det tror Newsec vil endre seg de kommende 3–6 mnd. Svak kronekurs og relativ lav inflasjon mot øvrige land vil gi økt turisme fra utlandet, samt nordmenn som igjen velger Norgesferie.
Oppsummert er det de flinkeste i eiendom som nå skal få skinne og gjøre det best i et krevende marked—og det er vel helt greit.