1. Innledning
Mot slutten av fjoråret opplevde vi økende optimisme og en markant endring i markedet. Med tiltagende optimisme og fallende renter, tok aktiviteten seg opp og flere med oss så for seg et volum som skulle tilbake til gamle høyder. Slik er det ikke lenger. Både nasjonal og global økonomi framstår sterkere enn «håpet» og renten har tatt seg opp igjen, med en 5Y Swap som vaker rundt 4%. Status er et marked som igjen er mer avventende og en rentenedgang som lar vente på seg. For leiemarkedet er det ikke veldig mye lystigere. Her observeres avtagende prisvekst – ikke unaturlig med tanke på renteøkninger og dyrtid. Hovedtrenden i markedet er stabiliserende verdier og igjen litt avventende holdning, både i leiemarkedet og transaksjonsmarkedet.
I det store og det hele går det fremdeles ganske bra med norsk økonomi, men vi ser nå at økonomien har begynt å kjøle seg ned, arbeidsledigheten har økt og inflasjonen fortsetter å avta. Kjerneinflasjonen kom inn på 2,8% per januar og det er snart rom for at Norges Bank kan starte prosessen med å normalisere rentene.
I desember kom Norges Bank med ny pengepolitisk rapport. De holdt som ventet renten i ro på 4,5%, men understreket samtidig at første rentekutt trolig kommer i mars. Dette ble også gjentatt under årstalen til sentralbanksjefen 13. februar. Dagens rentebane legger opp til totalt 3 rentekutt i 2025, og at vi ved utgangen av Norges bank sine prognoser i desember 2027 har en styringsrente på like under 3%. I løpet av de siste par månedene har derimot sterke nøkkeltall for amerikansk økonomi, og påfølgende amerikanske renter bidratt til at markedet tror rentebanen i Norge må holdes noe høyere. Dette har bidratt til at 5- og 10-års SWAP har steget med rundt 35 basispunkter siste tertial. Med andre ord så setter fremdeles rentebilde kjepper i hjulene for næringseiendom.
Til tross for et noe ruglete makrobilde ser vi derimot lysglimt på finansieringssiden. Fra banksiden fortsetter marginene nedover, vi tror fallet mot normale nivåer fortsetter. Trolig er risikoen nå opplevd som håndterbar, da rentetoppen og yieldtoppen er nådd og man har mer forutsigbarhet på nedsiden. I tillegg ønsker bankene igjen å vokse på utlån. Med nedskrevede eiendomsverdier og lavere låneutmåling, er den totale utlånskaken mindre og konkurransen blir derfor stor mellom bankene. Foreløpig knives det på lavere utlånsmarginer, men også konkurranse på bedre låneutmåling kan komme. Obligasjonsmarkedet viser en nedadgående trend med lavere opplevd kredittrisiko. Vi er ikke langt unna langsiktig snitt for risikopåslag over 5-års SWAP på 90-100 punkter og en forventing ned mot dette i løpet av året virker nå mulig.
Fra de transaksjonene vi ser i markedet er det helt åpenbart at flere priser inn en rentenedgang, men satt i perspektiv – den billigste fremmedkapitalen registrerte vi høsten 2020 med et risikopåslag på 100 og en rente på 0,6%, totalt 1,6% lånekostnad og da var yielden 3,25% — dit kommer vi ikke med det første. En umiddelbar yieldkompresjon virker således lite sannsynlig. Da står man igjen med håpet om at leieveksten skal tilta. En vekst som har vært fraværende siste året innenfor alle segment foruten hotellmarkedet – et segment som drives av utenlandske kunder med ditto gunstig valuta ei heller enn innenlandsk kjøpekraft.
Med det som bakteppe har vi over det siste året sett konturene av et todelt transaksjonsmarked der det står mellom egenkapitalaktører (EK) og fremmedkapitalaktører (FK). Førstnevnte har typisk et avkastningskrav på 6-8% IRR. Med dagens yieldnivåer er dette oppnåelig uten for store forventinger om framtiden. Utfordringen er større for FK-aktører. Her er ofte avkastningskravet 10–12% IRR, og høyere. Da lar det ikke gjøre å regne hjem eiendommer med de skarpeste yieldene p.t. Resultatet er aktører som beveger seg i ulike markeder — hvor EK-aktørene er langt mer aktive på de lave yieldene, mens FK-aktørene holder seg noe lenger nord på yieldskalaen.
Med tiden vil dette normaliseres. Enten ved at rentene kommer ned på et varig lavere nivå og/eller at leieveksten tiltar. Slik siste året har skredet fram har man kjøpt eiendom med en forventing om endringer i disse parameterne som ikke har slått til. Konklusjonen er således at ventetiden blir noe lengre all den tid renten og leien ikke viser tegning til bedring.
Forhåpentligvis blir ikke markedet tråere enn hva vi har i dag — og da er det barer å smøre seg med enda litt mer tålmodighet. Alt vil trolig gå bra til slutt.