MarkedsrapportHøst 2022

Etter mange hyggelige år i markedet for næringseiendom er dagen kommet for å annonsere at det er bråstopp i transaksjonsmarkedet og de fleste investorene har satt seg på gjerdet — spørsmålet nå er hvor lenge de blir sittende…

Bakgrunnen for avkjølingen vi ser i markedet er den høye inflasjonen som igjen presser rentene oppover i kombinasjon med økt risikopåslag som resultat av generell markedsuro. Gjennom høsten har risikopåslaget i obligasjonsmarkedet fortsatt oppover. Sentimentet har vært svakt, med få primærutstedelser og lave volum i sekundærmarkedet grunnet reprising. Kjøpere er varsomme og selgerne er mange, selv om de ikke synes presset til å selge. Også bankene har fått en stor økning i sine risikopåslag. Sammen med en betydelig oppgang i NIBOR, er nå innlånskostnaden vesentlig høyere for finansielle institusjoner og en av hovedargumentene for at risikopremie på banklån for eiendom er økt igjen. Det hjelper ikke lengre med kortere løpetid på banklån, og fordelen med flytende lån er ikke lenger like stor. I tillegg meldes det om mindre utlånsvillighet fra bankens side.

Totalt sett er det derfor både vanskeligere og dyrere med tilgang på fremmedkapital i dagens marked sammenliknet med før sommeren. Resultatet er at det nå er et betydelig negativt yieldgap både for flytende og fast referanserente både i bank- og obligasjonsmarkedet.

Likviditeten har vært meget lav gjennom tredje kvartal og Newsec har aldri sett så lavt volum gjennom høsten tidligere. Det som har kommet inn er stort sett transaksjoner som har strukket seg gjennom sommeren grunnet tøffe forhandlinger. Det er registrert et par transaksjoner i segmentet big-box / dagligvare. I kontorsegmentet er det lavere aktivitet og vi ser nå både vanskeligere tilgang på finansiering og dyrere finansering som en del av forklaringen. Logistikk har lavere volum enn normalt, men det omsettes en del kombinasjons- og industribygg.

Vi ser nå tydelige tegn til at reprisingen i markedet vil ta lengre tid enn antatt, og vi setter ned estimatet for volumet for 2022 fra NOK 120 til 100 milliarder med høyere risiko for at vi havner ned mot 90 milliarder. Alt handler nå om hvor raskt det etableres et nytt markedskryss, hvorpå kjøpere og selgere igjen er villig til å forhandle. Per nå synes ofte avstanden å være for stor, med det resultat at transaksjonene ofte faller.

Til tross for kraftig avkjøling i markedet er det fortsatt noen halmstrå. Leiemarkedet går fortsatt sterkt. Fortsatt god sysselsetting har påvirket markedet positivt gjennom høsten. Leiene øker, men vi ser trolig snart en topp. Videre er det usikkert hvordan mulig stigende arbeidsledighet og lavere sysselsetting vil påvirke markedet gjennom første halvdel av 2023. Effekten av mindre igangsettelser av prosjekter har tatt ned tilbudssiden og opprettholder også et press på leieprisene. Videre har veksten i leieprisene siste 10 år vært langt svakere enn de foregående 10 årene – noe som også underbygger et potensiale for leievekst.

Årets leieregulering vil også bli hyggelig, med et estimat på rundt 7% — og nettopp denne inflasjonsbeskyttelsen er hva som gjør næringseiendom unikt og noe som potensielt demper fallet. For neste år estimerer Norges Bank 4,5%, langt over inflasjonsmålet på 2%.

Dog er det viktig å ta inn over seg at nødvendigvis ikke alle leietagere har økonomiske forutsetninger for å klare et slikt løft i leien. I sum vil således kommende års inflasjonsreguleringer sammen med potensiell leievekst kompensere delvis for den yieldoppgangen som er i anmarsj – men langt fra nok til å hindre at verdiene nå skal ned.

For investorer som skal navigere i dagens marked vil det fortsatt være muligheter. Dog er alternativene færre og risikoen høyere.

Et annet moment som også er på full fart inn i markedet er fokus på miljø og bærekraft — og taksonomiens inntog vil øke viktigheten av bærekraft i eiendomssektoren. Dette være seg investorer, leietakere eller banker. Leietakere har blitt mer opptatt av miljø, og ønsker bygg med godt inneklima og lavt energiforbruk. Grønne lån og obligasjoner bidrar til rimeligere finansiering for aktører med miljøfokus, og investorer har økt betalingsvilje for miljøsertifiserte bygg. Videre gir kortere teknisk levetid på bygg økt risiko for utleier og indirekte økt risiko for långiver. Tøffere kommende EU-krav kan i ytterste konsekvens gjøre enkelte eiendommer verdiløse.

Med andre ord bør gårdeiere landet rundt få gjort en «EU-kontroll» av byggene sine og finne ut hvor de står og hvor de bør gå for å møte framtidens krav. I det korte bildet er det viktigste å få kontroll på tingenes tilstand og legge til rette for å kunne å kunne gjøre tiltak for framtiden. Det er ingen tvil om at miljø blir viktig framover, dog er det for tidlig å måle verdieffektene av et miljøbygg direkte. Det er heller å sørge for at man ikke blir akterutseilt i første omgang og at byggene blir uomsettelig. Mao. bør investorene være svært bevisst ift. hvilke bygg de besitter og attraherer framover. Newsec tror også på et nytt fenomen innen næringseiendom, og det er konvertering av brune bygg til grønne – en ny type value-add. Her vil det være mye mat framover.

Oppsummert vil nok markedet gå en noe mer turbulent tid i møte og investorene vil generelt bli mer selektiv. Både primære yielder og sekundære yielder stige vil trolig fortsette å stige, mens det er forventing om økte leier i sentrale områder. På grunn av økte byggekostnader og varemangel, kombinert med usikre tider, vil byggeaktiviteten avta, mens value-add blir mer etterspurt. Videre vil usikkerheten utspille seg litt ulikt avhengig av segment. Eiendom er håndverk og godt håndverk blir avgjørende for å lykkes i markedet framover.