1. Innledning
Etter et stemningsskifte mot slutten av 2024, preget av økende optimisme og forventninger om fallende renter, har 2025 så langt vist seg å bli langt svakere enn mange hadde sett for seg. Til tross for at Norges Bank endelig har kuttet renten, er markedene fremdeles preget av usikkerhet med både svært volatile og høye markedsrenter. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet har vært lav gjennom 2025. Utenom kriseåret 2023 må vi tilbake til 2018 for å finne et svakere transaksjonsvolum i samme periode.
Bakgrunnen er en kombinasjon av høyere renter enn ventet og et svært selektivt investorunivers. Til tross for to rentekutt i 2025, er kjerneinflasjonen over målet og veksten i økonomien er høyere enn tidligere antatt, som har ført til Norges Bank ser behov for en noe høyere rente fremover. Selv om risikopåslaget mot næringseiendom, både i bank- og obligasjonsfinansiering, har kommet noe ned, er det samlede bildet at fremmedkapital fremdeles er dyr. Dette har i stor grad ført til et skifte i aktørbildet: egenkapitalaktører (EK-aktører) – som liv- og pensjonsselskaper – står nå for en rekordstor andel av markedet. De siste ti årene har rene EK-kjøp utgjort rundt 10% av totalvolumet, mens andelen så langt i 2025 ligger på rundt 30%. I kontorsegmentet, hvor prime yield ligger på 4,50%, står EK-aktørene nå for rundt 50% av volumet, mot et snitt på 15% de siste ti årene. I boligsegmentet, med prime yield på 4,00%, utgjør de hele 60%.
Forklaringen ligger i avkastningskravene. EK-aktører opererer med et krav på 6–8% IRR og kan forsvare kjøp på dagens yieldnivåer – særlig ettersom inflasjonsjustering av leiekontrakter gir en viss trygghet. FK-aktører krever gjerne 10–12% IRR, noe som gjør det vanskelig å regne hjem eiendom med yield på 4-tallet uten enten betydelig leieprisvekst eller markert rentefall med påfølgende yieldkompresjon. Slik utviklingen har vært det siste året, fremstår dette lite realistisk på kort sikt.
Til tross for et ruglete transaksjonsmarked er det lyspunkter. Eiendom som selges, selges frivillig, og tilgangen på fremmedkapital er god som følge av sterk konkurranse blant bankene. Bankmarginene har beveget seg nedover, og risikopåslagene i obligasjonsmarkedet er tilbake på historiske snittnivåer på 90–100 punkter. Dette gir bedre forutsigbarhet enn for ett år siden. Konklusjonen er likevel at ventetiden blir noe lengre enn vi først så for oss. Totalt for året forventer vi et transaksjonsvolum på 80 milliarder kroner, et stykke bak det vi anser som et normalnivå.
Forhåpentligvis blir det god aktivitet i fjerde kvartal, både hos EK- og FK-aktører.