Innholdsfortegnelse
1. Innledning
De siste månedene har væt fylt med håp, ønsketenkning og mye snakk for sin syke mor — men nå er det trolig på tide å innse at ulven har kommet.
Inflasjonen har økt kraftig de siste par årene, og i mange land til de høyeste nivåene registrert på flere tiår. Etter en periode med rekordlave renter, har høy og raskt stigende inflasjon fått sentralbankene i flere land til å sette opp styringsrentene. Det siste halvåret har flere sentralbanker også varslet at de vil øke styringsrentene raskere enn tidligere antatt.
Norges Bank har så langt hevet styringsrenten i fire omganger til 1,25%, og har signalisert gradvis videre økning for å dempe prisveksten. Videre har Norges Bank signalisert at renten kan bli satt opp raskere enn renteprognosen tilsier om det blir utsikter til mer varig høy prisvekst – og der er vi nå.
Til tross for at norsk og global økonomi har stått ovenfor store utfordringer har norsk næringseiendom paradoksalt nok blomstret som aldri før, men nå ser det ut som bakteppet har fått overtaket.
2022 startet meget bra, med rekordvolum i første kvartal og fortsatt gryende optimisme etter et fantastisk fjorår. Hovedårsaken til den gode starten kan dog dessverre tilskrives transaksjoner som ble startet opp i fjor, samt før krigens utbrudd i februar. Den siste tiden har vist at krigen vil bli langvarig. Et umiddelbart resultat er ytterligere inflasjonspress som legger press på rentene. Her har sentralbankene vært klokkeklare. Inflasjonen er viktigere enn veksten. Med andre ord er førsteprioritet å få kontroll på inflasjonen, så får veksten bli som den blir. Sentralbankene er villige til å gå svært langt for å forsvare inflasjonsmålet, selv om det innebærer å bremse veksten.
Det store spørsmålet er om sentralbankene klarer å bremse inflasjonen uten å samtidig fullstendig bremse resten av gjeninnhentingen etter pandemien. Det er negativt for utvikling i arbeidsledighet og investeringer, og i ytterste konsekvens resulterer dette i resesjon. Utsikter til svakere økonomisk vekst i kombinasjon med vedvarende høy inflasjon har skapt frykt for stagflasjon.
Resultatet av ovennevnte er et klart dårligere investeringsklima for næringseiendom. Spørsmålet er om man klarer å tiltrekke seg investorer til å gjøre store investeringer nå. Timing for salg kan gjøre at man møter investorer som vil sitte på kontanter. Når usikkerheten i markedet er stort ser vi ofte at «cash is king».
Økte renter gir isolert sett økt finansieringskostnad. Videre har risikopåslagene gått kraftig ut. I sum innebærer dette at penger har blitt veldig mye dyrere. For finansielle aktører betyr det at avkastningen på egenkapitalen blir lavere og sågar negativ i visse tilfeller. Og nettopp finansielle aktører har vært viktig for likviditeten i markedet. Eksempelvis har syndikeringsmiljøene stått for 30-40% av markedet de siste årene. For noe av disse miljøene er ikke casene lenger regningsvarende. Videre blir investeringsalternativene relativt bedre. Eksempelvis vil man kunne få «prime yield» i statsobligasjoner til langt lavere risiko. Til tross for at utsiktene ser litt dyster ut er det lyspunkter. En renteoppgang gjør fort minst vondt for næringseiendom. Vi har tross alt inflasjonsbeskyttelsen og inflasjon er det ingen tvil om at vi har om dagen. Utsiktene nå tilser en inflasjonsjustering på 4-5% i november. Så tror man at leietakerne klarer dette løftet i lys av svakere økonomisk vekst, samt mener at leieprisene skal videre opp – da trenger ikke verdifallet bli så ille.
Uansett går markedet nå inn i en periode med stor usikkerhet, som igjen struper likviditeten. De fleste investorene vi har snakket med inntar nå en avventende holdning og velger å fokusere på tørt krutt i kassa. Resultatet er et vakuum hvor kjøpere og selgere vil stå langt fra hverandre og aktiviteten faller. En gjentagelse av fjorårets 420 transaksjoner til et samlet volum på 167 mrd. vil vi ikke få. Investorene kommer til å være avventende fram til inflasjonen er under kontroll og framtidsutsiktene blir mer forutsigbar. Da kan man igjen stake ut kursen på nytt.
Et annet moment som også er på full fart inn i markedet er fokus på miljø og bærekraft — og taksonomiens inntog vil øke viktigheten av bærekraft i eiendomssektoren. Dette være seg investorer, leietakere eller banker. Leietakere har blitt mer opptatt av miljø, og ønsker bygg med godt inneklima og lavt energiforbruk. Grønne lån og obligasjoner bidrar til rimeligere finansiering for aktører med miljøfokus, og investorer har økt betalingsvilje for miljøsertifiserte bygg. Videre gir kortere teknisk levetid på bygg økt risiko for utleier og indirekte økt risiko for långiver. Tøffere kommende EU-krav kan i ytterste konsekvens gjøre enkelte eiendommer verdiløse.
Mao. bør gårdeiere landet rundt få gjort en «EU-kontroll» av byggene sine og finne ut hvor de står og hvor de bør gå for å møte framtidens krav. I det korte bildet er det viktigste å få kontroll på tingenes tilstand og legge til rette for å kunne å kunne gjøre tiltak for framtiden. Det er ingen tvil om at miljø blir viktig framover, dog er det for tidlig å måle verdieffektene av et miljøbygg direkte. Det er heller å sørge for at man ikke blir akterutseilt i første omgang og at byggene blir uomsettelig. Mao. bør investorene være svært bevisst ift. hvilke bygg de besitter og attraherer framover. Newsec tror også på et nytt fenomen inne næringseiendom, og det er konvertering av brune bygg til grønne – en ny type value-add. Her vil det være mye mat framover.
Oppsummert vil nok bransjen gå en noe mer turbulent tid i møte og investorene vil generelt bli mer selektiv. Både primære yielder og sekundære yielder stige, mens det er forventing om økte leier i sentrale områder. På grunn av økte byggekostnader og varemangel, kombinert med usikre tider, vil byggeaktiviteten avta, mens value-add mulig kan bli mer etterspurt. Videre vil usikkerheten utspille seg litt ulikt avhengig av segment.