Table of Contents
1. Innledning
Markedet for næringseiendom er trått om dagen. Økende renter, og banker som krever høyere risikopåslag, gir kraftig økede finansieringskostnader. Resultatet er fallende verdier og lav likviditet i transaksjonsmarkedet. Siden toppen i andre kvartal i fjor har kontor-, logistikk, hotell og handelssegmentet falt i verdi grunnet generell yieldoppgang. Høy KPI og leieprisvekst har kompensert yieldoppgangen noe, men ikke tilstrekkelig nok, slik at resultatet er negativ verdiutvikling for alle segmenter.
Så langt i år er det registrert 84 transaksjoner for 24 milliarder kroner. I fjor ble det omsatt for 66 milliarder 1. halvår. Det gir en reduksjon i transaksjonsvolumet på 64% sammenlignet med året før. Den åpenbare årsaken er at kjøpere og selgere står langt fra hverandre med tanke på pris – spørsmålet er hvor lang denne avstanden er? Newsec har spurt de største investorene i markedet, samt analysert transaksjoner som ikke har blitt gjennomført i 2023, og svaret er relativt unisont. Ser man på eiendom i sentrum, typisk lav-yield eiendom, kan det se ut som avstanden er 40-50 bp. Ettersom det er snakk om store verdier i dette segmentet, vil en slik bid-ask spread være for stor til at det er grunnlag for videre samtaler. Spørsmålet blir da om det er kjøper eller selger som må bevege seg – evt. begge? Newsec er helt klar på at dette er en oppgave for både kjøper og selger.
Basert på markedets forventninger om inflasjon, renter og risikopåslag kan man framskrive finansieringskostnaden. Dersom det ikke kommer en sort svane det kommende året, er finansieringsbildet ikke veldig lystig lesning. Finansieringskostnaden vil trolig falle noe framover, men langt fra nok til at kjøper vil gjøre hele jobben. Selger må også fire på kravene og gjøre sitt om likviditeten skal ta seg opp.
Newsec har videre undersøkt hva investorene tror om leieveksten framover. 73% av de spurte er positiv til leiemarkedet i sentrum av Oslo. Dog er ikke forventningen høyere enn 10-12%, slik at det ikke blir noe vekst utover KPI. Mao. blir det ingen drahjelp herfra på verdiene.
Det som er positivt, er at miljø og bærekraft oppleves å ha kommersiell verdi. Investorene vi har snakket med indikerer en yieldkompresjon på 20-25 bp. ved å løfte bygg fra brune til grønne. Det hele blir således et kostnadsspørsmål ift. lønnsomhet – og for så høye verdier som sentrum av Oslo representerer vil dette trolig være en svært lønnsom affære.
Oppsummert for alle segment er at finansieringssituasjon trolig blir «higher for longer». I det ligger at renten og risikopåslaget trolig vil fortsette å være høye, samtidig som verdiene trolig vil fortsette å falle noe.
Dog vil de ulike segmentene også ha sine muligheter for verdiskapning. Det er nettopp i slike markeder vi har nå at også mulighetene er størst.
1.1. Oppsummering av segmentene
Kontor
For kontorsegmentet ser Newsec fortsatt yieldoppgang, spesielt for lav-yield segmentene som har blitt mindre attraktiv å finansiere i lys av økte finansieringskostnader. Videre vil nok transaksjonsmarkedet fortsatt være preget av lav likviditet, men høsten blir nok mer aktiv enn hva tilfelle har vært så langt. Årsaken er potensielt noe lavere finansieringskostnader, samt at noen aktører tvinges til å selge ibm. refinansiering av lån.
Type eiendom som har vært og fortsatt vil være attraktiv er eiendom med «value add», hvor man kan sannsynliggjøre en uforløst oppside, samt liebhaber eiendom eller eiendom med svært «core» beliggenhet. Leievekst er trolig tatt ut og Newsec forventer ikke særlig vekst utover KPI de neste 12-24 månedene. Videre vil fokuset på grønne bygg bli enda sterkere og disse vil være verdivinnerne framover.
Handel
Også for handel er det forventing om ytterligere yieldoppgang og markedsleier forventes å gå flatt. Videre er det en økning i antall konkurser innenfor detaljhandel og restaurant, dog er siste tall avtagende.
Varehandel vil falle framover grunnet svakere kjøpekraft og sterk netthandel og man vil se en dreining mot av konsum mot primærvarer og tjenester.
Det har vært en klar trend siste årene at konsumet dreier seg mot tjenestekonsum på bekostning av varekonsum og siste kvartal har tjenestekonsum økt med hele 11%, mot kun 4,6% for varekonsum.
Logistikk
For logistikk er også markedet preget av yieldoppgang. Dette gjør seg særlig gjeldende for lengre kontrakter som er mer sensitiv for finansieringssituasjonen. Leiemarkedet er stabilt. Fortsatt høy netthandel stabiliserer behovet for «distribusjonshubber».
Videre har konsumentene blitt mer kravstore ift. leveringstid og 25% av forbrukerne svarer at de forventer levering samme dag. Dette øker behovet for automatisering og nærhet til storbyer, herunder last-mile. Resultatet er således en noe høyere ledighet for større arealer utenfor Oslo, mens sentrumsnær logistikk opplever en enorm etterspørsel og ditto lav ledighet.
Hotell
Hotellmarkedet opplever rekordhøy RevPAR for alle destinasjoner, hittil drevet av rekordhøye priser, men prisveksten er avtagende. Det er fortsatt oppsidepotensial i belegg som ligger under pre-pandemi nivå, som Newsec tror vil endre seg de kommende 3-6 mnd. Svak kronekurs og relativ lav inflasjon mot øvrige land vil gi økt turisme fra utlandet, samt nordmenn som (igjen) velger Norgesferie.