4. Transaksjonsmarkedet
Med fallende eiendomsverdier siden Q3 2022 har dette smittet over i betydelig lavere likviditet i markedet. Volum per Q1 2023 var om lag 41% lavere enn snitt Q1 2015-Q1 2022. I skrivende stund er volumet per Q2 NOK 13 mrd, om lag 50% lavere enn snitt Q2 2015-Q2 2022. Det er stor avstand mellom kjøper og selger, produkter blir kun solgt om det har et value-add element, er liebhaber, eller core beliggenhet. Sett fra et segmentperspektiv er det helt klart de lange brillene som er satt på om dagen. Av de NOK 24 mrd. som er omsatt så langt i år, er 29% prosjekt/tomt. Newsec tror likevel markedet vil komme tilbake og estimerer et volum på NOK 80 mrd. for 2023. Rentene må nå et toppunkt og selgere må innse at avkastningskravene i dagens marked er høyere enn for ett år siden.
Transaksjonsvolum i Norge 2015 – Q2 2023 Kilde: Newsec
Likviditeten er kraftig redusert i transaksjonsmarkedet og man kan spørre seg om dette er den nye normalen, eller om vi ser en endring utover høsten? Fallende verdier har preget markedet siden Q3 2022, se kapittel 6. Verdi- og yieldutvikling. Dette har bidratt til avstand mellom kjøper og selger som ikke lar seg forhandle inn. Newsec gjennomførte en undersøkelse blant våre kunder uke 22/23. Bygget de skulle vurdere var vårt hovedkontor, Haakon VIIs gate 2, med scenario fullt utleid på markedsmessige vilkår. Kundene ble delt inn i to grupper hvorav halvparten fikk spørsmålet «Til hvilken yield hadde du vært villig til å kjøpe dette bygget» og andre halvdel fikk spørsmålet «Til hvilken yield hadde du vært villig til å selge dette bygget». Og her kom det tydelig fram en avstand. Snittyield blant selgere kom inn på 4,16%, mens snittyield blant kjøpere kom inn på 4,57%. Avstanden på 41 basispunkter er ganske beskrivende for markedet om dagen.
Det er flere gode produkter til salgs, men fellesnevneren er at det tar lengre tid i forhandlingene, hvor spesielt yield blir forhandlet opp. Noen kommer i mål, mens andre blir trukket fra markedet. Vi ser også en større risiko rundt finansieringsforbehold, både på EK og FK siden, og det er nå større usikkerhet om transaksjonen gjennomføres til tross for bud-aksept. En interessant observasjon er indikasjoner på at enkelte bud-aksepter blir bundet opp mot rentenivået ved sluttført prosess, som reflekterer det noe utfordrende situasjonen mange miljøer møter når man skal sette kalkylen. Rentene er i stigende trend, for eksempel har vi sett en 5-års SWAP som har svingt mellom 3% og 4% på kort tid.
Men markedet er ikke uenig i alt. Det er positivt å se at bransjen er enig om en yield-premium for miljøtiltak. Samme kundegruppe fikk kjøp/salgsspørsmål gitt at Haakon VIIs gate 2 hadde hatt en BREEAM Outstanding sertifisering. Her ble yieldanslaget redusert med 22 basispunkter blant kjøpergruppen og 19 basispunkter blant selgergruppen. Spørsmålet blir jo selvfølgelig om det er kostnadsforsvarende, men 20 basispunkter på såpass skarpe avkastningskrav gir store utslag i verdien. Det grønne skiftet kan dere lese mer om i kapittel 8.
Det er omsatt noen produkter i markedet, selv om det er selektivt. Vi observerer en klar dreining mot prosjekter og tomter, vi opplever fortsatt et positivt boligsentiment hos tomtekjøpere, drevet av vissheten om at den lave reguleringstakten og få nyboligprosjekter i Oslo-regionen vil gi lavt tilbud samtidig som den underliggende etterspørselen er sterk fra en gruppe med god kjøpekraft. Resultatet er forventing om stigende boligpriser på sikt. Logistikk opplever fortsatt et stabilt leiemarked, med veldig god etterspørsel etter last-mile eiendommer. Konsumenter har blitt mer kravstore og krever raskere levering. Produsentene har bygd opp de varelagrene som trengs, distrubusjonshub’er er derfor litt mindre etterspurt, men konkurranse på tid gjør at de trekkes mot sentrumsnære logistikkeiendommer for hurtig levering av varer. Og her ser vi fortsatt aktivitet i transaksjonsmarkedet da man enda kan kjøpe med forventing om stigende leiepriser. Handel og kontor har tatt unormal lav andel av markedet så langt i år, begge preget av stagnerende leiepriser. De kontoreiendommene som omsettes har enten et tydelig value-add element, liebhaber-faktor eller core beliggenhet.
Transaksjonsvolum fordelt på segment 2015–2023. Kilde: Newsec
Høsten ser forhåpentligvis noe lysere ut. Vi tror rentetoppen er nær og at rentebildet stabiliserer seg. Dette, samt andre faktorer, vil dra ned risikopåslagene noe. Usikkerheten vil trolig være lavere. Videre har flere, store eiendomsfond hentet forpliktet kapital som skal sysselsettes og vi ser ingen grunn til at kjøpersiden ikke er der. På selgersiden kan refinansiering og lavere kredittvurdering tvinge enkelte aktører ut i salg, noe Entra er et eksempel på. Men likviditeten krever også at selger generelt innser at verdiene er kommet ned fra toppnoteringen i fjor sommer slik at yield igjen kan nå en likevekt i markedet. Newsec tror flere av disse faktorene gjøres gjeldende i andre halvår og estimerer et volum opp mot NOK 80 mrd. for 2023. Prosjekter og utvikling vil være sterkt etterspurt og det vil være hard rift om de fåtall kontorbyggene som kan tilby «grønne» kontantstrømmer i hht. taksonomien. Handel kan være av interesse om produktet har stort innslag av tjenester, mens hotell vil levere sterke RevPAR-tall og gode prognoser som kan bidra til å skape likviditet. For logistikk har leiemarkedet stort fokus mot last-mile bygg og man kan kjøpe basert på fortsatt leieprisvekst.
Newsec sine estimater for transaksjonsvolum ut 2023. Kilde: Newsec
4.1. Kontor
Tross et uvanlig sterkt utleiemarked er det fremdeles lav likviditet i transaksjonsmarkedet for kontoreiendom. Ved inngangen til juni 2023 er det omsatt kontoreiendom for NOK 5,5 milliarder fordelt på 14 transaksjoner. Dette er milevis bak først halvår i fjor hvor tilsvarende tall var NOK 24 milliarder fordelt på 63 transaksjoner. Kontor utgjør normalt om lag 40% av volumet, men ligger så langt i år ned på 26% og er for første gang på lenge ikke det største.
Om lag 70% av likviditeten kommer fra salg av kontoreiendommer i Oslo, i all hovedsak i sentrum. Også i år trekkes volumet også opp av at Entra selger unna i jakt på å oppfylle LTV-vilkår i låneavtaler. Likviditet blant kontoreiendom med sekundær beliggenhet og lang kontantstrøm er nærmest borte trolig som en konsekvens av mangelen på kjøpsvilje hos de typiske finansielle aktørene.
Lav likviditet gjør det utfordrende å sette yieldnivået. CBD-beliggenhet har tidligere vist seg å være robust mot reprising. Per andre kvartal ser vi derimot at økt rentenivå biter. Newsec er kjent med flere transaksjoner i sluttforhandlinger, men vi erfarer at det ofte skjer en økning på 25-50 punkter i yield fra guiding til sluttforhandling. Øke finansieringskostnader i kombinasjon med observasjoner fra markedet gjør at vi setter opp yieldene og opererer nå med en prime yield på 4,00%. Prismessig har også «det nest beste» vært priset for skarpt, omsetning av disse eiendommene har vist seg å være utfordrende og flere transaksjoner ender med reforhandlinger.
Lav kontorledighet og sterk sysselsetting drev leieprisene kraftig opp gjennom fjoråret. Økte leieinntekter dempet effekten av økte avkastningskrav og reddet dermed verdiene fra å falle mer enn de gjorde. Mot slutten av året forventer vi at den ekspansive pengepolitikken kommer til uttrykk i en svakt økende kontorledighet i de store byene. Bedriftene vil holde noe tilbake grunnet økt risiko. Utsiktene til leieprisvekst er dermed noe mer dempet fremover.
Det er fremdeles noe eiendom som går. Kontoreiendommen med et value-add element er fremdeles attraktivt. Det samme er helt unike eiendommer eller eiendommer med en helt core beliggenhet. Likviditeten i disse segmentet vil trolig holde seg stabilt. Likviditeten i resterende deler av markedet vil nok etterhvert komme tilbake, men yieldoppgangen er trolig ikke helt over
4.2. Handel
Vi ser et blandet bilde for handelseiendom. På tross av vesentlig nedgang i absolutte termer ser vi fremdeles et relativt tilfredsstillende nivå på likviditeten i transaksjonsmarkedet. Totalt er det omsatt 14 eiendommer, hvilket er på nivå med likviditeten i kontorsegmentet. Eiendommene er derimot små og totalt transaksjonsvolum er på 1,5 milliarder. Dette tilsvarer om lag 8% av totalt transaksjonsvolum, hvilket er langt mindre enn normal andel for et segment som historisk har vært det nest største segmentet.
Transaksjonene er av bred geografisk spredning og det er stort sett matvare og noe big box som omsettes. Handel ser fremdeles en bred yieldoppgang for alle undersegmenter. Per andre kvartal guider Newsec på en prime retail yield på 4,25% opp 25 punkter fra første kvartal og en normal retail yield på 6,00% og big box er guidet opp 25 punkter til 5,75%. Leieprisene holdes flate. Dette gjenspeiles i Newsec sin verdiindeks hvor vi siden toppen i andre kvartal 2022 har sett en nedgang for handelseiendom på 4,1%.
Det store usikkerhetsmomentet for handel er hvorvidt og når konsumet vil falle. Til nå har en gjeldstynget norsk husholdning håndtert renteøkningen godt og forbrukerne har overraskes med sin motstandsdyktighet mot økte kostnader. Nå ser vi derimot konturene av en avdampning i konsumet. SSBs varekonsumindeks viser en sesongjustert nedgang i husholdningenes konsum på 3,3% fra mars til april. Selv om man ikke skal legge for mye vekt i månedstall kan det nå se ut som om sparebufferen fra pandemiårene begynner å gå tom. Uavhengig av det kortsiktige bildet kommer vi ikke unna at forbruket må kuttes for at inflasjonen skal komme ned. Til syvende og sist vil dette sette sitt preg på handelssegmentet.
På tross av et utfordrende bakteppe kan gårdeier ta grep for å gjøre eiendommen sin mer attraktiv. SSB sin indeks for vare- og tjenestekonsum viser at forbruket dreier mer og mer mot tjenesteforbruk etter flere år hvor pandemi satte varekonsumet i fokus. Fra 2011 og med unntak av pandemiårene har det vært vesentlig høyere vekst i tjenestekonsumet enn i varekonsumet. I fjor tjenestekonsumet med 11% mot en vekst i varekonsum på 4,6%. Vi tror derfor at handelseiendommer som tilbyr et bredt spekter av tjenester blir segmentvinneren fremover.
4.3. Logistikk & industri
Logistikk- og industrieiendom har i løpet av de siste årene etablert seg som et stort og viktig segment. Global forsyningskjedepress, økt netthandel og økende leveringstider ga grobunn for segmentet under pandemien. I takt med økt interesse, eksponentiell vekst i leiepriser og økende tekniske og miljømessige krav fra leietakere har markedet blitt betydelig profesjonalisert. Etter flere år i medvind er nå likviditeten redusert. Per juni 2023 teller vi 16 transaksjoner, på totalt 3,9 milliarder kroner, vesentlig lavere enn første halvår i fjor med 70 transaksjoner på 14,5 milliarder. På tross av vesentlig nedgang er segmentet det tredje største med om lag 19% av totalt transaksjonsvolum.
Newsec satt opp både prime og normal yielden per andre kvartal og opererer nå med en prime yield på 4,75% og en normal yield på 5,75%. Det er fremdeles svært lav likviditet blant de beste logistikkbyggene, hvilket indikerer at det fremdeles pågår en reprising i markedet.
Newsec teller per andre kvartal 2023 en logistikkledighet i Osloregionen på 6,9%. Ledigheten er lavest i de sentrumsnære hubene, herav Alna og Hvam-Berger, samt i Lier. Ledigheten er størst på Gardemoen hvor det er flere store tomteområder med utbyggingspotensiale.
Lav ledighet, nærhet til sentrum og hovedfartsårene, samt utviklingsmuligheter på tomten, fremkommer som de viktigste faktorene for leieprisutviklingen. Det er svært krevende å finne tomter som tilfredsstiller både krav til beliggenhet, størrelse og kvaliteter i Oslo-området. Dette gjenspeiles i den sterke leieprisveksten de senere årene. Siden starten av pandemien har Newsec økt leieprisene for de beste logistikkbyggene med 46% til 1.900 kr/m² og for de øvrige logistikkbyggene med 44% til 1.300 kr/m².
Newsec er blandet i sitt syn på logistikkmarkedet fremover. Lager- og logistikkundersøkelsen til DNB Næringsmegling viser at lagerbedriftenes vekstforventninger er noe lavere nå enn i fjor. Forsyningskjedeproblematikk og konsumvekst under pandemien medførte trolig at flere store aktører allerede da posisjonerte seg for vekst. Dermed er det naturlig at ytterligere fremtidige vekstforventninger er dempet. Dempede forventinger til vekstraten til netthandel bidrar trolig også til reduserte lagervekstforventninger. Samtidig bidrar økt usikkerhet trolig til at flere aktører holder noe igjen. Nå som forsyningskjedepresset er dempet og leveringstidene er tilbake til lavere nivå kan bedriftene også redusere varelageret tilbake på mer normale nivå. Konsekvensen er dempet etterspørsel etter store arealer i logistikkhubene i områdene rundt storbyene.
Vi tror derimot det fremdeles er grobunn for «last-mile-delivery»-aktører sentralisert i umiddelbar nærhet til de store byene. Etter flere år med eksplosiv vekst i den digitale handelen har kundenes krav til sømløs og rask levering økt. I en undersøkelse fra Digital Commerce 360 fremgår det at om lag 20% av de forespurte har forlatt et kjøp fordi levering var for treg. Resultat er at flere virksomheter trekker forsyningskjeden tettere på kunden. Etterspørselsvekst som følge av behov for nærhet til kunde i kombinasjon med fallende tilbudsside fra et politisk ønske om boligkonvertering i områdene rundt storbyene, gir vedvarende stort press på prisene i de sentrumsnære hubene.
4.4. Hotell
Hotellbransjen fortsetter å levere svært sterke tall. Dette kapittelet fokuserer på Oslo, men man observerer de samme trendene i samtlige fylker. Gjennomsnittlige rompriser stiger markant og setter stadig nye rekorder, mye som følge av den høye inflasjonen og den sterke reiselysten i kjølvannet av pandemien, der hotelloperatørene har sett sitt snitt til å kunne ta en høyere pris. Belegget er sterkt forbedret til tross for ny kapasitet i markedet, men er likevel bak sitt pre-pandemi-nivå, som følge av en lavere andel internasjonal turisme. Som resultat er også inntekt per tilgjengelige rom sterkt opp, hovedsakelig forårsaket av prisveksten, men med videre oppsidepotensial i belegget.
Status i Oslo siste 12 måneder per april 2023
- Romkapasitet: 5,4 millioner, opp 17% fra i fjor
- Antall solgte romdøgn: 3,4 millioner, opp 63% fra i fjor
- Losjiomsetning: 4,7 milliarder kroner, opp 108%
- Med en høyere vekst i antall solgte romdøgn enn i romkapasiteten, økte belegget fra 45% til 63%
- Med en høyere vekst i losjiomsetningen enn i antall solgte romdøgn, økte romprisene med 27% til 1 364 kroner
- Med vekst i både belegg og rompriser, er inntekt per tilgjengelige rom (RevPAR) opp 78% til 865 kroner
- Nasjonale gjester: 3,5 millioner, opp 36%
- Internasjonale gjester: 1,6 millioner, opp 185% (
- Feriesegmentet: 3,0 millioner, opp 56%
- Yrkessegmentet: 1,7 millioner, opp 63%
- Konferansesegmentet: 440 tusen, opp 134%
Ser vi fremover tror vi bransjen vil kunne hente ut oppsidepotensialet i belegget de neste månedene. Den svake kronen og høye inflasjonen i utlandet vil gjøre det historisk dyrt for nordmenn å feriere utenlands, noe som trolig vil medføre at flere nordmenn velger å tilbringe sommermånedene innenlands. Omvendt vil Norge være et attraktivt alternativ for utenlandske turister.
Skulle antall internasjonale og nasjonale gjester stige til samme nivå som i 2019, vil belegget kunne stige til ~68% for året. Gitt uendret gjennomsnittlig rompris på rundt 1350 kroner, vil inntekt per tilgjengelig rom være 925 kroner.
4.5. Bolig
Det er fremdeles fart i transaksjonsmarkedet for bolig, til tross for et utfordrende bakteppe. I Newsec sin oversikt over boligtransaksjoner teller vi per juni 10 rene boligtransaksjoner på totalt 2,1 milliarder. Inklusiv boligprosjekter og tomtekjøp til boliger teller vi totalt 24 transaksjoner, hvilket utgjør om lag 35 % av total likviditet i markedet. Den største transaksjonen er salget av Sinsenveien 56-74 til 1,5 milliarder kroner.
En vesentlig årsak til at det fremdeles er kjøpsappetitt hos boligutviklerne er muligheten til å redusere kjøpsrisiko gjennom tilpasning av transaksjonens oppgjørsstruktur. Høye byggekostnader, økende finansieringskostnader, restriktive banker og stupende nyboligsalg har gjort boligutvikling mer krevende. Et utfordrende finansielt bakteppe, i kombinasjon med økende reguleringsrisiko med lang behandlingstid, har bidratt til at både kjøper og selger må tenke annerledes på oppgjørsstrukturen. I gode tider er det vanlig at en god andel betales «up front». I utfordrende tider er det derimot viktigere at oppgjørsstrukturen utformes slik at betaling kan utsettes og risiko kan splittes mellom kjøper og selger ved at endelig eiendomsverdien knyttes til antall kvadratmetere salgbart bruksareal.
Utover risikospredning gjennom skreddersydd oppgjørsstruktur bidrar også stadig økende boligpriser til at boligsegmentet forblir attraktivt. Sterk utvikling i norsk økonomi, et stramt arbeidsmarked, lettelsene i utlånsforskriften og for lav boligbyggingsaktivitet i storbyene bidrar til at boligprisene stadig overrasker på oppsiden. Boligmarkedet har vist seg å være robust mot økende renter og så langt i år har vi hatt en prisvekst på landsbasis på 7.7%. Ifølge Eiendom Norges boligpristall fortsatte prisene å stige i mai, men veksttakten er nå noe svakere enn de siste månedene. Eiendom Norges boligpristall for mai 2023 viser en boligprisvekst på landsbasis på 0,8%. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene tilnærmet uendret den siste måneden. Det er store variasjoner i den regionale utviklingen. Prisveksten er størst i Stavanger hvor den sesongkorrigerte prisstigningen var 0,5%. Svakest sesongkorrigert prisutvikling hadde Trondheim med en sesongkorrigert prisnedgang på 0,7%. I Oslo og Bergen var den sesongkorrigerte prisutviklingen henholdsvis pluss 0,4% og minus 0,1%. lavere veksttakt nå.
Newsec er fremdeles positiv til boligsegmentet. Vi har selv vært i markedet med flere boligtomter i Stor-Oslo i løpet av våren og opplever at det fremdeles er god interesse med 5-15 budgivere i alle transaksjonene. Vår oppfatning er at utviklerne har stor tro på at nyboligmarkedet vil komme tilbake og at det blir vesentlig høyere aktivitet fra 2024, dermed er de, og vil de forbli, positive til boligutvikling ut året.
4.6. Oslo
Som i resterende deler av markedet er det også lavere likviditet og volum i hovedstaden. Per juni er det omsatt 34 eiendommer på totalt 12,2 milliarder. Dette er vesentlig lavere enn gjennomsnittet de tre seneste året på 55 transaksjoner og totalt 25 milliarder. Om lag 40% av volumet er salg av kontoreiendommer hvilket trekkes vesentlig opp av at Entra har solgt to store eiendommer i sentrumsområdet. Ellers var det også god interesse for bolig og boligprosjekter. Newsec guider per andre kvartal på en prime yield på 4,00% opp 25 fra første kvartal.
4.7. Bergen
Per juni er det omsatt eiendom for 2,1 milliarder fordelt på 10 transaksjoner i Bergen. Sammenlignet med første halvår 2022 ser vi en nedgang på 50% i antall transaksjoner og en nedgang på 45% i transaksjonsvolum. Vi har registrert transaksjoner i de fleste segmenter, men det er klart størst aktivitet i bolig og prosjekt/tomt segmentet. Newsec guider per andre kvartal på en prime yield i Bergen på 4,50%, opp 25 punkter fra første kvartal.
4.8. Stavanger
Det har vært en rolig vår i transaksjonsmarkedet i Stavanger. Per juni er det omsatt eiendom for 0,9 milliarder fordelt på 6 transaksjoner hvilket sammenlignet med første halvår 2022 er en nedgang på 68% i antall transaksjoner og en nedgang på hele 85% i transaksjonsvolum. Den klart største transaksjonen er Union sitt kjøp av Havnelager-tomten i Lervigsveien 14 fra Hermes Invest. Newsec guider per andre kvartal på en prime yield i Stavanger på 4,75%.
4.9. Trondheim
Det er bråstopp i transaksjonsmarkedet i Trondheim. Dersom man ser bort ifra salget av majoritetsandelen av Bo Coliving som eier studentboliger i Trondheim er det per juni bare omsatt 1 eiendom i Trondheim. Dette er milevis fra fjorårets nivå med 14 transaksjer i løpet av første halvår. Newsec guider per andre kvartal på en prime yield i Trondheim på 4,75%.