1. Innledning
Første halvår er tilbakelagt, og konklusjonen så langt er litt todelt. Joda, markedet er langt bedre enn fjoråret, men det betyr ikke at markedet er friskmeldt. Det er fortsatt mange ubesvarte spørsmål hva angår både det finansielle og det operasjonelle. Newsec tror derfor vi trenger høsten på å ytterligere kunne konkludere ift. om vi er på rett vei. Markedet framstår fortsatt noe «distressed» — så både kjøpere og selgere mangler fortsatt forutsigbarheten som trengs for å gjøre dealer på utelukkende markedsmessige vilkår.
Begynner vi med det finansielle med makrosiden og primært rentene, har dette vært en meget volatil reise så langt i 2024. Siste 6 måneder har 5-års swapen variert fra 3,4 til 4,3%. Dermed har det vært utfordrende for kjøpere å gjøre kalkuleringer og det har vært utfordrende for gårdeiere å møte sine forpliktelser.
Resultatet er at det med første øyekast kan det se ut som at transaksjonsmarkedet er friskmeldt. Med drøye to uker igjen av første halvår har Newsec registrert 93 transaksjoner på til sammen 45 milliarder. Dette tilsvarer om lag 78% av transaksjonsvolumet i 2023, og er ikke langt under snittet for første halvår de siste 9 årene på 50 milliarder.
Men man bør ikke skue hunden på hårene. 2024 har vært preget av flere store transaksjoner og salg av større porteføljer. Flere av de største salgene har vært kjennetegnet av finansielle vanskeligheter eller behov for kapital til andre prosjekter. Det er fremdeles flere eiendomsselskaper som er feilkapitalisert og som derfor må selge for å lette på balansen. Ifølge våre beregninger er om lag 70% av volumet såkalte «distressed» salg, hvor selger mer eller mindre må selge. SBB sitt salg av PPI-porteføljen og den påfølgende børsnoteringen er et av flere eksempler på et slikt salg.
Det siste halvåret har vi sett konturene av at segmentallokeringen vender tilbake til normalen. Kontorsegmentet har gjort comeback som det klart største segmentet med 50% av volumet, godt hjulpet av store porteføljetransaksjoner og flere salg av bygg med prime beliggenhet. Totalt har Newsec registrert 18 transaksjoner på til sammen 22,4 milliarder. Den klart største transaksjonen er Entra sitt salg av Trondheimsporteføljen, men flere store salg i hovedstaden hjelper også på volum. Gjennomsnittsstørrelsen på en kontortransaksjon så langt i 2024 er 1,2 milliarder, betydelig høyere enn gjennomsnittet for kontortransaksjoner i 2023, som lå på omkring 400 millioner og om lag halvparten av årets transaksjoner er på over 1,5 milliarder. Omtrent halvparten av volumet i kontorsegmentet er «distressed» salg.
Mange har pekt på at det er den finansielle paketeringen av næringseiendom som har vært problemet og ikke eiendom i seg selv. I denne perioden har leiemarkedet gått som en kule og reddet mye av verdiene. Nå ser vi at imidlertid et skifte ved at det er operasjonelt tråere i leiemarkedet. Arealledigheten stiger og at leieprisene tar seg en pause.
Videre vil fokuset på ESG fortsette. Dette er blitt «need to have» og handler om å bevare verdier heller enn å øke de. Synliggjøring av energitiltak fra gårdeiere sin side i kombinasjon med leietakere som fokuserer mer på ESG vil prege 2024.
Teknologi blir også mer framtredende og en fin måte å spare plass og penger. «Huddle spaces», små møterom med plass til fire-fem deltakere og audiovisuelt utstyr for å inkludere kolleger fra andre lokasjoner, er veldig aktuelt. Erfaringen er at de fleste møter har maksimalt fem deltakere. Dermed er det bedre å rigge lokalene for flere små møteplasser enn ett stort møterom.
Paradoksalt nok kan kostbare investeringer hvor man «må ha» 3 000 kr/m² for å sette opp nybygg strupe tilbudssiden og drive leieprisene videre. I kombinasjon med opportunistisk utenlandsk kapital, som opplever kontor tryggere enn i sine hjemland, kan dette drive leiepriser oppover og yielder ned igjen.
Logistikk og industri segmentet fremstår friskere, godt støttet av sterke fundamentale drivere, som økt netthandel og et økende ønske om å flytte både produksjons- og lagerfasiliteter nærmere hjemmemarkedet. Segmentet forblir det nest største segmentet, med 21% av volumet. Totalt har Newsec registrert 19 transaksjoner på til sammen 8 milliarder. Særlig internasjonale aktører har begynt å se mot logistikk og vi ser nå at utenlandsk kapital er viktig for likviditeten på kjøpersiden. Internasjonale aktører har vært kjøper i de 4 største logistikktransaksjonene i år, og plukker ved det ca. 60% av det totale logistikkvolumet. Vesentlig høyere enn det historisk snittet på om lag 30%. NREP sitt kjøp av 49% av lagerporteføljen Wilog er et godt eksempel på at internasjonale aktører viser sterk interesse for norsk logistikkeiendom.
Mangelen på store transaksjoner setter sitt preg på handelsegmentet, hvor vi har registret et transaksjonsvolum på skarve 3 milliarder fordelt på 15 transaksjoner. Segmentet utgjør nå 8% av det totale transaksjonsvolumet, en solid nedgang for et segment som historisk har vært det nest største. Mangelen på kjøpsinteresse er bredt forankret. Utenlandsk kapital, fond og liv-selskap er nærmest helt fraværende, eiendomsselskapene har rettet oppmerksomheten mot kontor og syndikatene er vesentlig mindre aktiv enn normalt. Vi ser dette som en naturlig konsekvens av dyrtid og gjentatte renteøkninger. Kjøperuniverset priser trolig inn vesentlig risiko i lys av at kjøpekraften må svekkes ytterligere for å få ned inflasjonen. Mao står nok kjøpere og selgere noe fra hverandre i dette segmentet inntil videre.
De to siste årene har bolig og boligprosjekt etablert seg som et stort og viktig segment. Så langt i år har vi registrert 15 transaksjoner på totalt 4 milliarder, hvilket utgjør 10% av totalt volum. Segmentet er preget av betydelig diversitet, med investorer som er utpreget selektive. Det er god investorappetitt for utviklingsprosjekter i Oslo og sentralt i Stavanger, mens det er vesentlig mindre interesse for prosjekter med perifer beliggenhet. Det er ingen hemmelighet at nyboligmarkedet er preget av høy utviklingsrisiko. Riktig oppgjørsstruktur blir derfor stadig viktigere for å få på plass transaksjonen. Vi har også observert interesse for kjøp av utleieblokker med hensikt å selge leilighetene enkeltvis, her har også internasjonale aktører vist interesse.
Hotellsegmentet opprettholder sitt relative nivå sammenlignet med tidligere år, og utgjør omtrent 5% av det totale volumet. RevPAR har økt betydelig siden pandemien og har holdt seg stabilt på dette høyere nivået. Romprisene har økt betraktelig, langt mer enn inflasjonen, og en svak krone gjør det attraktivt for turister å besøke Norge.
Alt i alt er markedet langt bedre enn fjoråret, men preges av «opprydding» heller enn et friskmeldt marked hvor transaksjoner skjer med stor grad av frivillighet fra alle parter. Dette tror vi vil endre seg utover høsten og for neste år ligger alt til rette for et sunnere klima med transaksjoner på utelukkende markedsmessige vilkår.