1. Innledning
2023 er historie og godt er det - et år for historiebøkene med negativt fortegn. Hva bringer så 2024? Trolig et langt bedre år enn hva vi har lagt bak oss, men hvor godt blir det egentlig? Blir det comeback for kontor? Vil handel hente seg inn, eller fortsetter nedturen? Hotell — "the perfect storm" og ikke minst hva skjer med yielder og leie på logistikk?
Markedet har vist tegn til bedring siste kvartal, men alt er relativt. Den finansielle situasjonen er marginalt bedret med fallende renter og risikopåslag. Rentetoppen er trolig nådd da, pengepolitikken har begynt å virke innstrammende og inflasjonen har toppet ut. Dog vil nok ikke renten komme tilbake til historisk snitt med det første, da vi har flere langsiktige inflasjonsdrivere som økt de-globalisering og proteksjonisme, et kostbart grønt skifte og økt geopolitisk uro med kraftig opprustning av forsvaret i flere land, samt mulig ny forstyrring av forsyningskjeder med angrepene i Rødehavet. Den økte globale og lokale usikkerheten vil også kunne øke risikopåslaget igjen og spørsmålet er om det er tatt god nok høyde for kredittrisiko? Resultatet foreløpig er en finansiering som har falt noe siste 3 måneder og forhåpentligvis er dette en trend som vil fortsette — men det er fremdeles mange skjær i sjøen og resultatet er svært volatile renter.
Videre har det vært mye snakk om at det er finansielle paketering av næringseiendom som har vært problemet heller enn den operasjonelle. Her ser vi en endring og ulike segmenter påvirkes ulikt. Mer enn noen gang vil vi si at det globale har påvirkning på det lokale.
For kontorsegmentet har det vært et labert 2023 med historisk lav andel av transaksjonsvolumet og økende yielder. Særlig den gamle favoritten med lange trygge kontakstrømmer har fått et skudd for bauen med stadig økende renter. Basert på siste tids renteutvikling kan mye tyde på at yieldtoppen er nær og at aktiviteten tar seg opp.
Mange har pekt på at det er den finansielle paketeringen av næringseiendom som har vært problemet og ikke eiendom i seg selv. I denne perioden har leiemarkedet gått som en kule og reddet mye av verdiene. Nå ser vi at imidlertid et skifte ved at det er operasjonelt tråere i leiemarkedet. Arealledigheten stiger og at leieprisene tar seg en pause.
Videre vil fokuset på ESG fortsette. Dette er blitt «need to have» og handler om å bevare verdier heller enn å øke de. Synliggjøring av energitiltak fra gårdeiere sin side i kombinasjon med leietakere som fokuserer mer på ESG vil prege 2024.
Teknologi blir også mer framtredende og en fin måte å spare plass og penger. «Huddle spaces», små møterom med plass til fire-fem deltakere og audiovisuelt utstyr for å inkludere kolleger fra andre lokasjoner, er veldig aktuelt. Erfaringen er at de fleste møter har maksimalt fem deltakere. Dermed er det bedre å rigge lokalene for flere små møteplasser enn ett stort møterom.
Paradoksalt nok kan kostbare investeringer hvor man «må ha» 3 000 kr/m² for å sette opp nybygg strupe tilbudssiden og drive leieprisene videre. I kombinasjon med opportunistisk utenlandsk kapital, som opplever kontor tryggere enn i sine hjemland, kan dette drive leiepriser oppover og yielder ned igjen.
For handelssegmentet var investorappetitten lav gjennom 2023 og vi tror dette fortsetter i 2024. Hele poenget med økte renter har vært å strupe kjøpekraften og dette går ikke overraskende nok verst utover handel. Omsetningen vil falle og da faller også omsetningsleiene, ergo vil nok investorer fortsatt være meget avholdende til segmentet om ikke yielden er høy nok.
Det har vært en stor andel konkurser innenfor handel og dette ser ut til å fortsette også i 2024. Økningen i antall konkurser var på hele 35% fra 2022–23 og det vil nok bare fortsette all den tid det drives kraftig innstrammende pengepolitikk og den vanlige mann i gata strammer inn forbruket der man kan.
Eneste lyspunkt er luksusvarer som vi har kåret til «survival of the fittest». Luksusvarer nyter godt at kjøpesterk utenlandsk kapital grunnet svak krone og høy moms. Et noe snevert segment – med lønnsomt i det minste med meget solvente leietakere.
Klima og bærekraft treffer også handelssegmentet og spørsmålet er om vi blir mer bevisst på hva vi kjøper? 100 milliarder klesplagg produseres hvert år globalt. Står for 8% av verdens klimagassutslipp — mer enn fly og skipsfart til sammen! I Norge er det en returandel på 50% og 95 tonn ikke-solgte tekstiler går til forbrenning i Norge. Ser vi mindre forbruk og mer gjenbruk framover?
For logistikksegmentet har appetitten vært euforisk de siste årene, grunnet økte leiepriser og lave renter som har gjort lange kontrakter attraktiv. Med økte renter har imidlertid investorappetitten falt noe tilbake.
Videre ser vi nå at samlokalisering gir økt arealledighet. Men det finnes deler av logistikk som fortsatt står sterkt og hvor investorappetitten vil fortsette, nemlig mer sentrumsnær logistikk. Netthandelen har etablert seg på høye nivåer og konsumentenes ønske om rask levering gir økt etterspørsel etter mindre hubber nært sentrum. Her fortsetter nok leieprisveksten.
Økt effektivisering og grønt fokus vil prege logistikk framover. Innvendig vil det bli økt robotisering, mens utvendig vil byggene rigges for grønn energi med solceller på taket og egne ladestasjoner for elektriske kjøretøy. Dette er den nye standarden.
Norske politikere har også begynt å snakke om behovet for å handle mindre med land som vi plutselig kan bli avskåret fra – som vi ble med Russland. Er vi klare til å innse at vi snart ser slutten på globaliseringen og flytter industrien hjem? Klimafokus vil også gi mer bevisste brukere og potensielt mindre netthandel da man får opp øynene for vareleveringens belastning på klima ref. handel. «Homeland» economics kan fort bli en realitet og kan gi store muligheter inne både produksjon og varelager.
For hotellsegmentet var det en virkelig pandemirekyl. Etter to år med sterk vekst i RevPAR, ser det dog ut som det topper litt ut for hotell. Prisene har som kjent steget kraftig etter pandemien og er langt over pre pandemi. Prisveksten har nok toppet ut, men det fortsatt kan være noe å hente på belegget.
Spesielt for hotell som imøtekommer utenlandske turisters behov vil klare seg godt. Svak krone, et fredfullt land med levelig klima sommer som vinter og lav inflasjon sammenlignet med andre land gir gode forutsetninger for utenlandsk turister. Et godt eksempel er nyhetene om at TUI dobler antall charterturer fra UK til norske skidestinasjoner, grunnet svak NOK og snøsikkerhet.
For hotell er også klima en utfordring. Flyskam har vært et tema over flere år og nå siste tids kjøpekraftutfordring — vil folk slutte å reise? Prisveksten for passasjertransport med fly er på 55% siste år og er en av flere økte utgifter for folk flest.
Oppsummert blir 2024 garantert et hyggeligere år enn fjoråret, men i et historisk perspektiv får det nødvendigvis ikke så mye spalteplass — men vi kan jo håpe!