Eiendomsmarkedet i Norge vinter 2025

Arbeidsledigheten har steget svakt fra lave nivåer de siste to år og er fortsatt på et historisk lavt nivå. Ifølge NAV er arbeidsledigheten per januar på 2,3%. Over halvparten av de som er registrert som ledige har innvandrerbakgrunn og det er Ukrainere som utgjør den største gruppen. Det vil ta tid før disse kommer i jobb grunnet formelle krav som skal oppfylles og i tillegg til språkbarriere. Videre er det stor forskjell mellom bransjer, hvor ledigheten er høyest innen bygg og anlegg.

Det er fortsatt god etterspørsel etter arbeidskraft, sett av antall ledighet stillinger på NAV. Likevel venter Norges Bank at sysselsettingen vil øke litt mindre enn arbeidsstyrken de nærmeste årene, noe som resulterer i en fortsatt svak økning i arbeidsledighet. Veksten i sysselsetting vil være noe lavere enn BNP-veksten, i all hovedsak grunnet økt produktivitet. Arbeidsmarkedet har vist seg sterk gitt den svake utviklingen av Norsk økonomi de siste par årene og det er heller ikke ventet at arbeidsledigheten skal komme opp på høye nivåer. Dog er det viktig å merke seg at det er store forskjeller inne ulike sektorer og landsdeler, noe som er ventet å vedvare. Høy aktivitet i oljesektoren holder arbeidsledigheten lav i Rogaland. Videre har svak krone økt verdien av oljefondet og dermed er det puttet mer penger inn i offentlig sektor, hvor sysselsetting har økt. Svak krone har også økt etterspørselen etter arbeidskraft i servicebransjen. Alle trender som trolig vil fortsette en periode framover. For næringseiendom er det noe utfordrende at både handelssektoren og bygg- og anleggsbransjen har vist motsatt fortegn. Her trengs det betraktelig bedring i kjøpekraft og vekst i boligpriser før sysselsettingen vil bli positiv igjen, noe det er øynet håp for innen et par år.

En annen konsekvens av fortsatt lav arbeidsledighet, sammen med en vedvarende svak krone, er høy lønnsomhet innen frontfagene. Dette gir grunnlag for sold vekst i reallønningene, også for 2025. Så vil det gjenstå å se om dette strammer budsjettene til bedriftene eller om de velter hele kostnadsøkningen over i høyere priser. Ved førstnevnte vil det trolig utspille seg noe negativt for leiemarkedet i næringseiendom da bedrifter synes å være tilbakeholden i år med større fokus på kostnader. Ved sistnevnte tilsier moderat sysselsettingsvekst gode utsikter for leiemarkedet.

Siste inflasjonstall for januar viser en inflasjon på 2,3% og en kjerneinflasjon på 2,8%. Som sett av grafen under er prisveksten er nå i en klart nedadgående trend, dog er fortsatt kjerneinflasjonen et godt stykke over målt på 2%. Gjennom 2024 har prisveksten for helse og utdanning fortsatt holdt seg oppe, mens øvrige hovedkategorier nå viser en dempet utvikling. Ser man på vareinflasjonen, så er det tydelig at Norge nå står ovenfor et innenlands prispress med høy prisvekst for norskproduserte jordbruksvarer. Prisveksten på importerte varer er lav til tross for en svak NOK, da valutaen ser ut til å ha stabilisert seg rundt et vedvarende svakt nivå som ikke øker den importerte inflasjonen.

En av argumentene for at det vil ta noe tid før inflasjonen kommer helt ned til målet er at prisveksten på tjenester har holdt seg høyere enn varer gjennom året. Man sier gjerne at vareinflasjon er lettere å stagge enn tjenesteinflasjonen. For eksempel har allerede energipriser og råvarepriser flatet ut og disse viktige drivkreftene har mistet styrke. Det sies at vi nå har et seiglivet inflasjonspress og det er hjemlige forhold som må stagges. Dette kan bli utfordrende all den tid vi venter høye lønnsoppgjør, noe som trolig også kommer i 2025.

Foruten seiglivet tjenesteinflasjon er det ytterligere punkter som taler for at det vil ta noe tid før inflasjonen er tilbake på 2%-målet. Øker geopolitisk uro, og vedvarer og eskalerer ulike kriger, vil det på sikt igjen presse råvarepriser og fraktkostnader. Det vil også kunne svekke den norske kronen ytterligere og resultere i både økt vareinflasjon og økt importert inflasjon. For Norge sin del står vi foran et kostbart grønt skifte, noe som også holde prispresset oppe.

Høy inflasjon de siste par årene har virket som en støtdemper mot økte avkastningskrav og fallende verdier. Gårdeiere oppjusterer løpende kontrakter i januar med indeks fra enten oktober og november. Justeringen inn i 2025 kom inn på 2,6% og 2,4% for hhv. oktober og november, en god del under de 5–7% man har vært bortskjemt med de siste årene. Pengepolitisk rapport gir prognoser fire måneder fram i tid og kvartalsvis ut 2027. Anslaget per Q4 2025 er nå på 2,8% og fallende ned mot 2,3% i prognoseperioden.

Det har vært en kraftig reprising av norske lange renter gjennom høsten. I tillegg til norske forhold, påvirkes NOK 5- og 10-års SWAP mye av hva som skjer internasjonalt og spesielt hva som skjer i amerikansk økonomi. I september ble det holdt rentemøte i både Norge og USA hvor det ble lagt fram nye prognoser. Både den norske rentebanen og Feds Dot Chart ble senket, men ikke like mye som ventet — noe som repriset rentene en god del. Videre utover høsten har USA stadig overrasket med sterke arbeidstall. Og seieren til Trump sendte rentene en god del opp da det er forventet at han vil føre en inflasjonsdrivende politikk.

Rentemarkedet viser fortsatt en veldig volatil utvikling. I midten av januar steg lange renter opp til 4,25%, mens i starten av februar noteres de rundt 3,90%. President Trump har i løpet av sine første dager skapt mye uro og sendt lange amerikanske renter opp, noe som hurtig smitter over i norske. Det er allerede foreslått høye toll-satser mot Mexico, Canada og Kina, det er også ventet endringer mot Europa. Til tross for volatil utvikling synes det fortsatt å ligge en forventing i markedet om at rentetoppen er nådd. Dog spriker synet veldig mellom ulike analysehus. Står analysene til Norges Bank, med nullvekst i BNP i 2026 og 2027, samt totalt 6 rentekutt innen utgangen av 2027, så bør de lange norske rentene falle. På den andre siden kan økt inflasjon og lav arbeidsledighet i USA, øke den amerikanske styringsrenten. Inflasjonen kan også vise seg å bli gjenstridig i Europa og Norge. Dermed vil ikke Norges Bank kutte styringsrenten i 2026 og 2027 og lange renter kan stige over dagens nivå på denne antagelsen.

For styringsrenten sin del er vi helt trygge på at rentetoppen er nådd. I det korte bildet synes markedet å være enig med rentebanen for 2025. Ser man mot 3m FRA-rente er det priset inn 3 rentekutt i løpet av 2025 og NIBOR vil falle gjennom året. Det er også ventet at NIBOR-påslaget vil falle (forskjellen mellom styringsrente og 3m NIBOR, normalt 25 punkter) da det er ventet meget god likviditet i det finansielle systemet i år.

Ser man hen mot dagens prising av næringseiendom, så er det tegn til at markedet mer tror på fallende renter enn stigende, mer om dette i kapitel 3. Finansiering.

Den innstrammende pengepolitikken med økte renter og høy kostnadsvekst har dempet veksten i norsk økonomi gjennom 2023 og 2024. Det har vært negativ vekst for boliginvesteringer og privat konsum og klart avtagende for foretaksinvesteringer, naturlige resultater av høye renter. Veksten har likevel holdt seg svakt positiv da petroleumsinvesteringer har økt og offentlig etterspørsel har vært høy. Størst positivt bidrag har helt klart kommet fra eksportindustrien som har nytt meget godt av en svak krone.

Allerede i år er veksten for fastlands-Norge ventet å bedres, fra 0,9% til 1,4% og er ventet å ligge rundt dette nivået ut 2027. Ifølge prognoser fra Norges Bank vil det klart største bidraget komme fra økt privat kjøpekraft — økte lønninger og lavere renter vil gi stor effekt. Svak krone vil holde aktiviteten innen eksport høy. Samtidig vil svak krone øke verdien av oljefondet og det er ventet fortsatt sterk vekst i offentlig etterspørsel. Veksten trekkes dog noe ned av forventet lavere aktivitet på norsk sokkel. Pågående utbygginger, som økte kraftig etter oljeskattepakken under pandemien, vil ferdigstilles og det grønne skiftet fordrer lavere aktivitet på sokkelen. Dette vil merkes mest for BNP totalt, men også en god del av fastlandsøkonomien leverer til oljesektoren.

Anslagene er som vanlig usikker og en stor joker i anslagene er fortsatt den norske kronen. Vedvarende svak krone bidrar til å øke veksttakten framover da eksportindustrien vil gå godt. Offentlig pengebruk kan også øke mer enn anslått, da verdien av oljefondet målt i norske kroner øker ved svekkelse av den norske kronen. Det gir rom for økt offentlig etterspørsel. Skulle Norges Bank kutte renten flere ganger og frontfagene igjen gi rammer for et godt lønnsoppgjør, ligger det også til rette for enda sterkere kjøpekraft og enda mer økt konsum i husholdninger enn det som ligger til grunn nå. I tillegg er det ventet en reduksjon i aktiviteten for bygge- og anleggsbransjen. Det har igjen dempet aktiviteten i deler av industrien og varehandelen. Vil farten igjen ta seg opp i boliginvesteringene, vil det trolig ikke være nødvendig med like mange kutt i styringsrenten som Norges Bank legger opp til per desember 2024. Dog ser det ikke ut som bygg og anlegg vil snu med det første, flere av bedriftene i regionalt nettverk melder om lengre beslutningsprosesser og at prosjekter blir utsatt og kansellert. En siste joker er Trump. Får han innføre alle tollsatser som han ønsker, kan eksporten også utvikle seg svakere enn anslått.