Eiendomsmarkedet i Norge vinter 2025

De lange norske rentene har svingt mellom 3,5% og 4% de siste par månedene, samtidig har Newsec holdt prime yield anslaget fast på 4,5%. I et historisk perspektiv har avstanden mellom prime yield og 5-års SWAP (et enkelt mål på risikopremie) vært omtrent 180 punkter, mens det per januar 2025 kun er på 50 punkter. Dermed kan det se ut som rentebildet taler for ytterligere justeringer oppover av prime yield. Dog skal man ikke glemme at renteelementet et nominelt tall og yield-begrepet et reelt tall som vil justeres med inflasjon. Som beskrevet under kapittel 2.2 inflasjon, er prisveksten forventet å ligge høyere enn 2% noen år framover. Så er det avgjørende hvilket scenario man tror på av renteutvikling (se 2.3 Renter) om man mener prime yield bør stige framover. I tillegg kan det argumenteres for at markedet for næringseiendom er blitt mer profesjonalisert de siste årene og at man dermed ikke skal tilbake til 180 punkter positivt yieldgap for mer normal aktivitet i markedet. Til slutt ser vi transaksjoner i prime segmentet som støtter at markedet nå handler rundt dagens prisnivå, se kapittel 4 Transaksjonsmarkedet.

Ifølge Finansiell Stabilitet 2024-2 er det finansielle systemet i Norge robust og det er forventet at bakene kan fortsette å låne ut penger selv om tapene skulle øke mye grunnet økonomiske tilbakeslag. I vurdering av finansiell stabilitet er det særlig lagt vekt på utviklingen innen næringseiendom da bankene er betydelig eksponert mot denne næringen. Utlån til næringseiendom og eiendomsutvikling utgjorde 55% ved utgangen av 2023 for norske bankers samlede utlån til foretak. Byggentreprenørene utgjør en mindre andel av bankenes foretakslån, men en større andel av antall sysselsatte i eiendomsbransjen. Innen næringseiendom har det vært registrert en stor andel konkurser, eiendomsverdier har vært fallende og det har skap særlig bekymring da eiendomsbransjen gjerne har høy gjeld i forhold til løpende inntjening. Dog synes risikoen lavere nå da eiendomsverdier stort sett er ferdig nedskrevet, kredittpåslagene faller og rentekostnader skal ikke øke mer framover. Samtidig gjør høye bygg kostnader det fortsatt utfordrende for eiendomsutvikling. Samlet sett kan lavere risiko mot næringseiendom være med å forklare hvorfor risikopåslaget i grafen under faller, men ikke helt tilbake til normale nivåer med det første. Grafen reflekterer risikopåslaget for de største norske bankene når de henter finansiering i obligasjonsmarkedet. Påslaget har falt siden sommeren 2023, men ikke tilbake til normale nivåer rundt 50 punkter. Det synes som markedet priser inn en høyere kredittrisiko på bankene nå enn tidligere, blant annet er det fortsatt en forventing om noe økt utlånstap til næringseiendom.

Økt risikopåslag for bankene har økt marginen som kreves av lånekunder, men med den fallende trenden har dette også gitt positive ringvirkninger for utlån til næringseiendom

Fra sommeren 2022 og fram til starten av 2024 økte risikopremien for utlån til næringseiendom kraftig da bankene så økt fare for lavere betjeningsevne og nedskrivning av eiendomsverdier, begge faktorer som resulterte i lav utlånsvilje til næringseiendom. Dette har nå snudd og siste bankundersøkelser fra Union har meldt om fallende risikopremier og positivt sentiment. En av hovedgrunnen er nok at bankers opplevd risiko av næringseiendom er lavere, eiendomsverdier er stort sett ferdig nedskrevet og rentedekningsgraden er nå mer sikker. I tillegg ønsker banker å vokse utlånsporteføljen etter flere år med bremsen på. Dog har totalt lånevolum i markedet falt. Eiendomsverdier har falt og låneutmålingen er lavere enn tidligere. Konkurransen mellom banker har dermed økt og resultert i lavere risikopremie de siste to kvartalene. Utlånsmargin vil trolig falle videre, særlig siden aktiviteten i obligasjonsmarkedet har tatt seg opp og bankene dermed må jobbe hardere for å opprettholde utlånsvolumet. I tillegg kan konkurransen også føre til lavere krav til EK den kommende perioden.

Legger man sammen renteelementet med risikopåslaget for majoriteten av utlån til næringseiendom, er samlet lånekostnad for en gjennomsnittlig kontoreiendom per januar 2025 6,07%, se grafen under. Newsec guider normalyield på 6,0%. Når man vet at renten har falt gjennom februar og det er forventet videre fall i risikoelementet, er det ventet positivt yield gap for snitteiendommen ut 2025. Ser man mot de beste engasjementene er samlet lånekostnad 5,60% per januar og de beste eiendommene har dermed positivt yieldgap.

Med bakgrunn i at en vesentlig andel av bakenes utlån til bedriftsmarkedet er utlån til næringseiendom, har Finanstilsynet gjennomført et tematilsyn av finansiering av kontorbygg og robustheten mot økte renter og økt kontorledighet, se rapporten her. Rapporten peker på at flere retningslinjer bør strammes opp og det stilles spørsmål til om både bankene og kundene har tatt tilstrekkelig høyde for at renten kunne øke såpass mye fra et historisk lavt nivå. Det stilles også tydelige krav til vurdering av risiko knyttet til bærekraft og klima ved innvilgelse av kreditt. Framover vil det derfor være viktig å kunne skilte med et grønt produkt for å oppnå de beste betingelsene. Vi tror spesielt gode energimerker blir premiert. Energieffektive bygg gir lavere felleskostnader for en leietaker og dermed mer likviditet til å betjene husleien, noe som da trygger kontantstrømmen for utlånet. Flere banker indikerer nå at grønn finansiering oppnår beste vilkår, mens annen finansiering må belage seg på økte marginer framover.

Obligasjonsmarkedet har blitt en viktig finansieringskilde for næringseiendom de siste 10–12 årene og i Norge er det godt over 800 utestående obligasjoner til næringseiendom, se oversikt i bildet under hentet fra Newsec Maps.

Ifølge Finanstilsynet utgjør obligasjonsgjeld 15–20% av fremmedkapitalen utlånt til eiendomsselskap. Flere aktører melder om store forfall av obligasjonslån utstedt til eiendomsselskaper både i 2025 og 2026, rundt 40 milliarder. Brorparten av disse pengene antas å ha blitt hentet for 3–5 år siden og dermed er der flere aktører som må refinansiere på helt andre nivåer enn opprinnelig. Dette har vært en av hovedutfordringen til høyt belånte syndikater og eiendomsselskaper gjennom 2024. Resultatet var flere eiendommer på tvangssalg, særlig første halvår i fjor. Dog ser det ut som finansieringskostnaden i obligasjonsmarkedet har toppet ut og hovedgrunnen er risikopåslaget. Grafen under viser vi utvikling i indikativ risikopåslag i obligasjonsmarkedet for BaneNor, Entra, NPRO og Olav Thon, alle sterke finansielle selskaper. Mindre aktører er antatt å måtte betale høyere risikopremie ved utstedelse av obligasjoner.

Grafen over viser en betraktelig bedring i opplevd risiko for næringseiendom. Obligasjonsmarkedet har vært påvirket av økt geopolitisk spenning og høye inflasjonstall. Sistnevnte har trukket investorer fra obligasjonsmarkedet da dette er rentepapirer uten inflasjonsbeskyttelse. Siden starten av 2024 har sentimentet snudd. Gjennomsnittlig indikativ risikopåslag har falt fra 190 punkter i januar 2024 ned til 111 punkter i snitt for januar 2025, og nærmer seg dermed det langsiktige snittet på 90–100 punkter. Dette skyldes nok flere faktorer og helt klart en reversering av de som dro risikopåslaget opp. Det er også hard konkurranse om de få utstedelsene av næringseiendomsobligasjoner som har kommet på markedet, noe som presser marginer ytterligere ned. Med rentetopp er det også mulighet for å beregne worst case-scenario og konkursrisiko er helt klart lavere.

Legger man risikoelementet sammen med renteelementet får man utvikling i total finansieringskostnad for de beste eiendommene i obligasjonsmarkedet, som per januar snittet 5,22%. Med Newsec sin prime yield guiding på 4,50% er det fortsatt negativt yieldgap i obligasjonsmarkedet. Dog handles det på disse nivåene i dagens marked og det må derfor ligge en antagelse til grunn om fortsatt fallende risikopåslag og en svak fallende rente. Sett fra et finansielt ståsted er det derfor mindre oppadgående press på prime yield nå enn tidligere.