Eiendomsmarkedet i Norge vinter 2025

Kontortransaksjonsmarkedet har hentet seg inn etter et svært svakt 2023, med flere store transaksjoner sentralt i storbyene. I 2024 har Newsec registrert 55 transaksjoner på totalt 33,5 milliarder kroner. Kontoreiendom utgjør 40% av totalt volum og er dermed det klart største segmentet. Antall kontor transaksjoner utgjør derimot bare 20% av den totale likviditeten i transaksjonsmarkedet, langt under det historiske snittet på rundt 35%. Per første kvartal guider Newsec på en prime yield på 4,50%, uendret fra fjerde kvartal.

Til tross for at flere kontorsalg mer eller mindre er presset frem av selgere med svak balanse, gjenspeiles ikke dette i prisingen av eiendommene. Dette gjelder spesielt for eiendom med sentral beliggenhet i de største byene. Siden sommeren er det omsatt flere kontoreiendommer i, og like rundt, Oslo CBD. Her erfarer vi at eiendommene prises skarpt, med yielder godt nede på fire-tallet. Prisingen preges i høy grad av at investorer anser utleiemarkedet som robust, og at de priser inn en svært lav residualrisiko. For de skarpest prisede eiendommene plukkes fremdeles brorparten av EK-aktører, som både har lavere avkastningskrav og som ikke direkte påvirkes av rentebildet. I løpet av høsten har vi imidlertid sett økt tilstedeværelse av FK-aktører og tegn til at transaksjoner i større grad drives av strategiske beslutninger fremfor tvang. Dette vil også prege markedet i 2025.

På sensommeren falt de lange markedsrentene rundt 50 punkter på resesjonssignaler i amerikansk økonomi. Lavere renter ga økt optimisme og flere transaksjoner var påvirket av at kjøpere la til grunn en lavere exit-yield enn det eiendommen verdsettes til i dagens marked. Lavere renter bidro særlig til bedret momentum for kontoreiendommer i mer sekundære lokasjoner. I løpet av høsten bidro økning i markedsrentene igjen til avstand mellom kjøper og selger. Dette slo særlig hardt på rene kontantstrømeiendommer utenfor storbyene. I flere prosesser så vi at rentene igjen ble for høy og prisingen for skarp til at transaksjonene ga tilstrekkelig avkastning. Kjøpsinteressen fra de rent finansielle aktørene dabbet av, historisk en viktig kjøpergruppe for denne typen eiendom. Fremdeles ser vi at investorer har en noe avventende holdning. Forhåpentligvis vil lange renter trekke ned, slik at likviditeten for kontoreiendommer utenfor storbyene kan ta seg opp i løpet av våren.

De siste årene har høye markedsrenter gitt økt fokus på forvaltning av eiendom. For kontoreiendom handler dette ofte om å gjøre bygg mer attraktive, gjerne ved å gi bygget en grønnere profil. Det er hovedsakelig gårdeiere som stiller miljøkrav, trolig fordi grønne tiltak øker byggets verdi. Bærekraftige bygg har lavere avkastningskrav grunnet bedre lånebetingelser. I tillegg ser stadig flere investorer verdien av bærekraft, noe som øker konkurransen og gir mer aggressive bud ved transaksjoner. På sikt vil også sertifiseringer og gode energikarakterer bli viktig for å få leid ut bygget.

Handelssegmentet har vært preget av betydelig usikkerhet det siste året. Nå er usikkerheten noe dempet. Yieldene er stabilisert og detaljhandelen er tilbake på det prepandemiske nivået. I transaksjonsmarkedet ser vi fremdeles effekten av at investorer er tilbakeholdne og selektive. I 2024 har vi registrert transaksjoner på totalt 10,5 milliarder kroner, fordelt på 52 transaksjoner. Handel utgjør 13% av det totale volumet, betydelig lavere enn det historiske snittet på rundt 20%. Pr første kvartal guider Newsec på en prime yield handel på 5,25%, uendret fra fjerde kvartal. Normal og secondary handel holdes uendret på henholdsvis 6,50% og 7,25%. Prime yield for Big Box er 6,00%.

Norske forbrukere har klart seg overraskende bra i møte med høy inflasjon, raskt stigende renter og historisk høye levekostnader. Siden starten av 2023 har volumindeksen i detaljhandelen beveget seg flatt på nivået vi så før pandemien. Blant underindeksene ser vi derimot effekten av dyrtid. Forbruket har dreid seg mot primærvarer, og særlig dagligvare har klart seg bra. Volumindeksen for kjøpesentervarer har stabilisert seg etter å ha vært svært volatil i perioden rundt pandemien. Vinmonopol har hentet seg inn etter relativt svakt sentiment gjennom de to foregående årene. Big box-segmentet går derimot klart dårligere, volumindeksen er ned omtrent 10% siden starten av 2023.

Transaksjonsmarkedet bærer preg av at investorer er selektive. Rundt en tredjedel av aktiviteten kommer fra salg av big box-eiendommer, hvor vi observerer at yieldgapet mellom prime og normal eiendom har økt betydelig. Eiendommer rundt Alna og Billingstad prises svært skarpt, mens big box ellers omsettes på et betydelig høyere yieldnivå. Under perioden med yieldkompresjon steg de relative prisene i normal segmentet mer enn i prime segmentet. Dette skyldes trolig et «flight to risk»-sentiment blant investorer. Nå har fokuset skiftet til «flight to safety», med færre aktive kjøpere hvor hovedfokus er på eiendommer i etablerte handelsklustre nær Oslo. Slike eiendommer tilbyr bedre utsikter for leieprisvekst, flere leietakeralternativer og muligheter for alternativ bruk, noe som gir betydelig lavere residualrisiko. Omtrent en tredjedel av transaksjonsaktiviteten kommer fra salg av kjøpesentre, her opplever vi at fokuset på riktig leietakermiks stadig blir viktigere. Dagligvare utgjør en mindre andel av totalvolum, men står for omtrent en tredjedel av aktiviteten. Også i dagligvaresegmentet har yielden økt, men ikke i like stor grad som i de øvrige segmentene. Dette er trolig en effekt av at investorer anser dagligvare som en trygg havn i perioder med mye usikkerhet.

Norges Bank ser ut til å ha fått kontroll på inflasjonen, og det forventes at tiden snart er inne for å sette ned styringsrenten. Samtidig er det forventet at lønnsveksten forblir sterk i inneværende år. SSB estimerer at den disponible realinntekten vil øke med rundt 3% i år, noe de mener vil bidra til at konsumet øker med i overkant av 2% i 2025. Trolig vil dette gi høyere omsetningstall for varehandelen, hvilket forhåpentligvis vil gi et sterke momentum og økt kjøpsinteresse for handelseiendom.

Logistikkeiendom har de siste årene vokst frem som et stort og viktig segment. Også i 2024 gjør logistikkeiendom det godt, særlig drevet av kjøpsinteresse fra internasjonale aktører. For året som helhet har Newsec registrert et transaksjonsvolum for logistikk- og industrieiendommer på 17 milliarder kroner, fordelt på 57 transaksjoner. Logistikksegmentet forblir det nest største segmentet, med 20% av det totale transaksjonsvolumet, på nivå med det historiske gjennomsnittet. Newsec guider pr første kvartal på en prime yield for logistikkeiendom på 5,50%. I normalsegmentet guider vi på yield 6,50%.

Internasjonale kapital søker i økende grad eksponering mot logistikk- og industrieiendom. I løpet av 2024 har utenlandsk kapital plukket i overkant av 50% av det totale transaksjonsvolumet innen logistikk og industri. Vesentlig høyere enn det historiske snittet på om lag 30%. Internasjonale aktører søker seg i all hovedsak mot store transaksjoner og har stått som kjøper i de 5 klart største transaksjonene i år. Snittstørrelsen på transaksjonene er 1 milliard kroner, mot et snitt på 165 millioner kroner for nasjonale aktører. Også i logistikksegmentet observerer vi derimot nå at investorene blir mer selektive. Moderne bygg, i aksen rundt storbyene forblir skarpt priset. For logistikk i mer perifere parker er investorer nå er mer tilbakeholden. Flere underbygger dette med risiko for et noe tyngre utleiemarked.

At utleiemarkedet har blitt noe tråere gjenspeiles i kvartalets telling av logistikkledigheten. Pr fjerde kvartal 2024 registrer Newsec en logistikkledighet i Oslo-regionen på 4,0%, opp 50 punkter fra kvartalet før. Dette markerer tredje kvartal på rad med stigende ledighet. Det er derimot store forskjeller mellom de ulike parkene. Ledigheten er lavest i logistikkparkene tett på Oslo, og i aksen mot Gardermoen. I næringsparkene sørøst for Oslo er ledigheten noe høyere. I enkelte av de mer omkringliggende parkene er det i tillegg betydelig utviklingspotensial i regulerte tomteområder. I takt med stigende ledighet har også prisveksten avtatt. Etter en lengre periode med tosifret leieprisvekst viser tall fra Arealstatistikk nå en årsvekst i tråd med KPI. Også fremover tror vi leieprisveksten blir mer moderat. Unntaket er moderne bygg i de mest sentrale områdene hvor den umiddelbare nærheten til konsumentene vil bidra til å opprettholde etterspørselen samtidig som at tilbudssiden er svært begrenset med få tilgjengelige tomter og et politisk ønske om boligkonvertering av eldre bygningsmasse. Det norske logistikkmarkedet er i en særstilling i den forstand at det bygges svært lite logistikkeiendom før leietaker er sikret og kontrakt er signert. Høye byggekostnader vil derfor være bidra til å dra opp leienivået i de parkene med mye nybyggaktivitet.

Stadig flere nordmenn handler på nettet og netthandelen stjeler stadig markedsandeler fra den tradisjonelle butikkhandelen. På tross av dette utgjør netthandelen bare 13% av den totale detaljhandelen i Norge, lavere enn i Sverige og Danmark hvor tilsvarende tall er 16% og 17%. En undersøkelse fra BDO viser at andelen bedrifter som forventer at over 10 % av omsetningen kommer fra netthandel vil øke fra 31 % i 2023 til 64 % i 2027. Oppsidepotensiale i netthandels andel av detaljhandel i kombinasjon med forventning om en årlig reallønnsvekst på rundt 1,5 % de neste tre årene legger samlet sett til rette for et sterkt marked for logistikkeiendom de kommende årene.

I takt med forventninger om boligprisvekst i Oslo, og sentrale beliggenheter i flere av landets største byer, har likviditeten i transaksjonsmarkedet for bolig og boligprosjekter tatt seg opp, og segmentet stjeler stadig andeler fra de tradisjonelle eiendomssegmentene. I løpet av 2024 har Newsec registrert 32 rene boligtransaksjoner på totalt 8,4 milliarder kroner. Inkludert boligprosjekter og tomtekjøp til boliger teller vi 55 transaksjoner på totalt 15,2 milliarder. Segmentet utgjør dermed om lag 17% av det totale transaksjonsvolumet. Per første kvartal guider Newsec på en prime yield for bolig på 4,00%, ned 25 punkter fra fjerde kvartal 2024.

På selgersiden preges markedet fremdeles av at aktører må selge. Økt usikkerhet har ført til at banker er mer restriktive og tilbakeholdne med utlån til aktører i boligmarkedet. Tidligere var det vanlig med 100% lånefinansiering av utbyggingskostnader, økt usikkerhet har nå bidratt til at bankenes krav til egenkapital er betydelig høyere. Økt kapitalbinding har ført til at flere prosjekter har stoppet opp. Samtidig har høye renter gjort det dyrt å sitte på tomteområder uten kontantstrøm, noe som har ført til at flere ser seg tjent med å selge. For å få gjennomført et salg erfarer vi at riktig oppgjørsstruktur er helt avgjørende. I perioder høye renter og usikkerhet knyttet til regulering må oppgjørsstrukturen utformes slik at betaling kan utsettes, og risiko fordeles mellom kjøper og selger. Det vanligste er at kjøper betaler et mindre beløp ved signering, og at de store betalingene forfaller ved rammetillatelse eller igangsettelsestillatelse. I tillegg ser vi økende verdi i å presentere en velgjennomarbeidet mulighetsstudie for markedet. Et godt samarbeid med arkitekter fra tidlig i prosessen blir stadig viktigere for å sikre en strukturert og effektiv reguleringsprosess.

Transaksjonsmarkedet for boligprosjekter er preget av investorer som er selektive. Det er fremdeles god investorappetitt for utviklingsprosjekter i Oslo, hvor aktørene ofte er villige til å strekke seg langt. Flere aktører understreker at det er utsikter til betydelig boligunderskudd i Oslo, og budene preges av troen på langsiktig boligprisvekst i sentrale områder i og rundt Oslo sentrum. Det er derimot fremdeles vesentlig mindre interesse for prosjekter med perifer beliggenhet.

Det siste året har vi observert god likviditet i markedet for utleieblokker. Høye rentekostnader og en ugunstig utvikling i skatteregimet har gjort boligutleie til en ulønnsom investering for flere av de tradisjonelle eierne. Resultatet er at flere investorer nå selger seg ut av dette segmentet. Samtidig bidrar utsikter til sterk boligprisvekst til at flere søker avkastning gjennom kjøp av større boligblokker for deretter å selge leilighetene stykkevis — såkalte ‘slaktecase’. I slike tilfeller er det vanlig at kjøpere får en rabatt på 10–20% av utsalgsprisen i andrehåndsmarkedet, avhengig av selskapsstruktur, standard og størrelse. Vi ser nå at institusjonelle aktører som KLP, vurderer segmentet. De er ikke påvirket av formuesskatten og ser den underliggende rabatten som attraktiv. De kan tåle lav direkeavkastning, men forventer høyere langsiktig totalavkastning med basis i forventninger om høy leie- og boligprisvekst. I tillegg opplever vi nå økt interesse fra internasjonale aktører. Disse opererer ofte i et gunstigere skatteregime og kan derfor by skarpere enn nasjonale aktører i budrunder hvor hensikten med kjøpet er å fortsette utleie. Vi ser imidlertid også at internasjonale aktører i økende grad teamer opp med norske finansielle rådgivere for å kjøpe større blokker som senere deles opp og selges stykkevis.

I 2024 ble det omsatt næringseiendom for 38 milliarder fordelt på 87 transaksjoner i Oslo. Oslo forblir dermed det største markedet med i underkant av 50% av det totale volumet. Om lag 40% av volumet i Oslo er salg av kontoreiendommer hvor salget av Stortorvet 7 og Equinor-bygget på Fornebu er de to klart største. I tillegg har det vært god interesse for boligsegmentet, og for prosjekt og tomt med boligformål. Newsec guider pr første kvartal på en prime yield på 4,50%, uendret fra fjerde kvartal.

I Bergen ble det i 2024 omsatt næringseiendom for 5 milliarder, fordelt på 22 transaksjoner. Om lag halvparten av volumet kommer fra salg av boligblokker og boligprosjekter, hvor den største transaksjonen er OBOS kjøp av Bergensmeieriet, et boligprosjekt i utkanten av Bergen Sentrum. Den største transaksjonen er salget av hotellet Scandic Ørnen like ved bystasjonen i Bergen Sentrum. Newsec guider pr første kvartal på en prime yield i Bergen på 5,25%, uendret fra fjerde kvartal.

I Stavanger er det omsatt næringseiendom for om lag 4,5 milliarder, fordelt på 18 transaksjoner i 2024. Det er omsatt eiendom i alle segmenter, men det er i all hovedsak kontoreiendom som drar opp volumet. Rundt 25% av det totale transaksjonsvolumet kommer fra Base Property sitt salg av kontorbygget K8 til Storebrand Livsforsikring. Newsec guider pr første kvartal på en prime yield i Stavanger på 5,50%, uendret fra fjerde kvartal.

I 2024 ble det omsatt næringseiendom for 8,5 milliarder fordelt på 11 transaksjoner i Trondheim. Om lag 90% av volum er salg av kontoreiendom, hvor Entra sitt salg av deres eiendomsportefølje i Trondheim er den klart største. Utover dette er det solgt fire handelseiendommer, ett boligprosjekt og to industribygg i Trondheim. Newsec guider per første kvartal på en prime yield i Trondheim på 5,50%, uendret fra fjerde kvartal.