5. Leiemarkedet
Samtidig som at «alle» andre kutter renten, trykker Norges Bank fremdeles på de økonomiske bremsene med en langt mer forsiktig tilnærming til rentereduksjon. Styringsrenten settes trolig ned i mars, og økonomien vil forhåpentligvis gå mot en normalisering. Vi legger et tøft år for både leietakere og gårdeiere bak oss, forhåpentligvis er det nye oppturer i sikte.
Leiemarkedet har flatet ut og leieprisveksten i de største byene avtok i løpet av 2024. Dette henger sammen med oppbremsingen vi har opplevd i økonomien for øvrig. Vi erfarer at usikre økonomiske tider har gitt økt fokus på kostnadskontroll, noe som har dempet etterspørselen i leiemarkedet. Mange selskaper har valgt å sette vekstplaner på vent og reforhandlet eksisterende leieavtaler, eller nedskalert arealbehovet ved flytting.
Til tross for utfordringer aner vi lysere tider når vi myser utover horisonten. Etter en periode med nedkjøling av norsk økonomi, svakt stigende arbeidsledighet og mer avventende bedrifter forventer vi nå at økonomien går mot en normalisering. Etterspørselen etter kontorareal vil ta seg opp og i det store og hele vil leiemarkedet holde seg robust.
Prognose
- Leiemarkedet står overfor stabil mot svakt stigende ledighet.
- Vekst i markedsleier vil være dempet sammenlignet med tidligere, vi ser tendenser til CAPEX-drevet leieprisvekst i toppsegmentet, smitteeffekt på vei.
- Suksesskriteriet for kontor er fortsatt beliggenhet. Nærhet til knutepunkt trumfer det meste.
5.1. Oslo
Kontormarkedet i Oslo har stabilisert seg og flatet ut. Lavere aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til at ledigheten er i en svakt stigende trend. I første kvartal registrerer Newsec en ledighet på 6,10%, opp 20 punkter fra kvartalet før. Ledigheten er lavest i sentrumsområdet og klart høyest i randsone hvor særlig Bryn Helsfyr utpreger seg med en arealledighet på 13,8%.
Etter en periode med nedkjøling av norsk økonomi, svakt stigende arbeidsledighet og noe mer avventende bedrifter forventer vi nå at økonomien går mot en normalisering. Etterspørselen etter kontorareal vil ta seg opp, men høy nybyggaktivitet vil bidra til at ledigheten øker noe. I løpet av 2025 ferdigstilles om lag 225 000 kvm nytt kontorareal. De største prosjektene er Construction City og KPMG sine nye lokaler i Barcode. I førstnevnte er det fremdeles omtrent 10% ledighet, hvilket vi tror vil bidra til at ledigheten øker noe i løpet av året. I 2026 ser vi tilsvarende høy tilførsel, med første byggetrinn av regjeringskvartalet som det største prosjektet. Flere av arealene som er benyttet til midlertidige kontorareal for direktoratene vil rehabiliteres eller trekkes ut av markedet av andre grunner. Likevel tror vi tilførselen av nytt areal vil trekke ledigheten svakt opp. For 2027 viser våre prognoser at nybyggaktiviteten kan bli svært lav. Sterk stigende byggekostnader har bidratt til at klart færre prosjekter bygges på spek, særlig i randsonen av sentrum. Her må nybygg signeres på nivåer betydelig høyere enn dagens markedspriser for å rettferdiggjøre bygging. Oslo sentrum er derimot nærmest fullt utnyttet, noe som gjør nybygg til et sjeldent gode. Dette bidrar til at utleie av slike prosjekter neppe vil møte vesentlige utfordringer. Vi forventer at både omfattende rehabiliteringsprosjekter og nybygg i sentrum kan bli igangsatt selv uten forhåndssignerte leiekontrakter. Historisk har nybyggaktiviteten i randsonen vært avgjørende for å opprettholde balansen mellom tilbud og etterspørsel i kontormarkedet. Høye byggekostnader vil derfor enten resultere i betydelig prisvekst i randsonen eller fallende ledighet i markedet.
Lavere aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til en oppbremsing i leieprisveksten. For snittleien er prisveksten fremdeles positiv, men veksttakten er betydelig redusert sammenlignet med for ett år siden. Tall fra Arealstatistikk viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 3,7% mot samme periode i fjor til 2 895 kr/m². I toppsegmentet ser vi nå en negativ årsvekst. A-kategorileie er ned 0,5% til 4 665 kr/m². Per første kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 6 600 kr/m², flat utvikling fra kvartalet før.
5.2. Bergen
Kontormarkedet i Bergen fortsetter på en flat trend med en ledighet i første kvartal på 7,9%. Ledigheten er høyest i sentrum hvor flere store og relativt umoderne arealer tar tid å løse. Ledigheten er lavest i Næringskorridoren, hvor vi observerer god interesse for de mange nybyggene i området.
Våre prognoser tilsier at kontorledigheten i Bergen vil avta noe i 2025. Denne utviklingen skyldes en kombinasjon av økt etterspørsel og en strammere tilbudsside, som følge av lav nybyggaktivitet og at flere store prosjekter tas ut av markedet for rehabilitering eller konvertering til bolig. Et eksempel er Sandslihaugen 30, et bygg på hele 25 000 m², som skal konverteres til bolig i 2025. Samme år ferdigstilles rundt 15 000 m² nytt kontorareal, mens det i 2026 og 2027 ferdigstilles henholdsvis 25 000 og 20 000 m².
I Bergen steg leieprisveksten mye gjennom 2024. Tall fra Arealstatistikk viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 9,3% mot samme periode i fjor til 2 410 kr/m². A-kategorileie opp 13,1% til 3 530 kr/m². Pr første kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 3 900 kr/m², flat utvikling fra kvartalet før.
5.3. Stavanger
Kontorledigheten i Stavanger falt markant gjennom våren 2024, men har siden stabilisert seg på nivåer like over 8 %. I første kvartal registrerer vi en ledighet på 8,2 %, uendret fra forrige kvartal. Kontorledigheten er lavest i Sandnes og Hinna Park, mens den er høyest i industriområdene Dusavik og Tananger.
Stavanger er i en særstilling, hvor store deler av regionens næringsliv er tett knyttet til aktiviteten i olje- og energisektoren. En sterk utvikling i prisene på olje og gass, samt betydelige skattepakker til oljeindustrien, har vært en viktig drivkraft bak etterspørselen etter næringsarealer de siste årene. Norsk Petroleum har estimert at kun 55 % av de totale petroleumsreservene på norsk sokkel er produsert og levert. Forutsatt stabile priser på olje og gass, er det forventet at volum fra nye felt vil erstatte volum fra aldrende felt, slik at totalproduksjonen holder seg stabil frem til 2028. Dette bidrar til fortsatt god etterspørsel etter næringsarealer.
I løpet av 2025, 2026 og 2027 tilføres henholdsvis 75 000, 65 000 og 50 000 m² nytt kontorareal i Stavanger. Av nybyggene er Akers nye hovedkontor i Hinna det klart største. Akers gamle kontorarealer skal delvis rehabiliteres og delvis konverteres til hotell, og disse arealene trekkes derfor ut av markedet. Dette gjør at vi ikke forventer at nybyggaktiviteten vil medføre store utslag i ledigheten i 2025. I 2026 og 2027 forventer vi at tilførselen av nytt areal vil trekke ledigheten svakt opp.
Lavere ledighet og høy aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til vekst i leieprisene det siste året. Tall fra Arealstatistikk viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 14,6% mot samme periode i fjor til 2 310 kr/m². A-kategorileie opp 5,1% til 3 405 kr/m². Pr første kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 4 300 kr/m², opp 100 kr fra kvartalet før.
5.4. Trondheim
Det går fremdeles godt med kontormarkedet i Trondheim, med en stabilt lav ledighet. I første kvartal registrere vi en ledighet på 5,1%, opp 10 punkter fra kvartalet før. Ledigheten er lavest i sentrum og i sør hvor vi registrer henholdsvis 3,6% og 2,1%. Ledigheten er derimot betydelig høyere i Trondheim Øst.
Våre analyser viser at det vil bli tilført om lag 60 000 m² nytt kontorareal i 2025. I 2026 og 2027 ferdigstilles henholdsvis 25 000 og 50 000 m² kontorareal. Newsec forventer at ledigheten vil tikke svak oppover i 2025, før den stabiliserer seg i 2026 og 2027.
Rekordlav ledighet og høy aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til solid vekst i leieprisene det siste året. Nå ser vi derimot konturene av et litt mer tilbakeholdent leiemarked. Tall fra arealstatistikk indikerer at det fremdeles er positiv prisvekst, men veksttakten er redusert sammenlignet med første halvår. Firekvartals rullerende snittleie er opp 5,8% mot samme periode i fjor til 2 270 kr/m². A-kategorileien er opp 1,6% til 3 135 kr/m². Pr første kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 3 500 kr/m², uendret fra kvartalet før.