6. Verdi, yield og leieprisutvikling
Newsec gjør over 4 000 verdivurderinger, ca. 600 prosjektvurderinger, og verdsetter eiendom for over 650 milliarder i løpet av et år. Dette gir oss en unik tilgang på informasjon til å gjennomføre skreddersydde analyser på aggregert nivå.
6.1. Verdiutvikling
Verdiindeksen er tatt ut fra vår database og viser en aggregert nominell verdiutvikling, indeksert med utgangspunkt i første kvartal 2008. Grafen viser utvikling i verdi fra kvartal til kvartal og inneholder ikke løpende avkastning. Videre er den vasket for større investeringer.
Verdiene topet ut sommeren 2022 og helt fram til sommeren 2024 skrev Newsec ned eiendomsverdier, handel ble redusert med 12,2%, logistikk med 15,2% og kontor med 18,2%. Hoveddriveren var økte avkastningskrav i takt med økte rente. Siden sommeren 2024 har verdiene flatet ut og utvalgte segmenter stiger noe, avkastningskrav er stort sett stabile og det er i all hovedsak utvikling i leiepriser som hever verdiene.
6.2. Yieldutvikling
Newsec sin yieldtabell baserer seg på observerte transaksjoner i transaksjonsmarkedet og settes kvartalsvis i Newsec Quality Board. Endring siden sist kvartal er markert med rødt for yieldoppgang og grønt for nedgang i yield. Lav yield indikerer godt standard, lengre kontrakt, bedre beliggenhet og solvent leietaker, høy-enden det motsatte.
Ved Quality Board første kvartal 2025, gjennomført i slutten av januar, ble det kun gjort to justeringer i vår guiding..
Prime kontor yield står på 4,50%. Det kan argumenteres for at dagens rente- og finansieringsnivå peker mot at en kan heve prime yield, men transaksjonen av både Cort Adelers gate 33 og Ruseløkkveien 6 (meglet av Newsec) bekrefter nivået. For øvrig en del transaksjoner av kontoreiendom i de største byene som alle bekrefter dagens yield-nivå. I Bergen hever vi høy-enden basert på transaksjoner i randsonen.
For handel, logistikk og hotell er det en del transaksjoner i normal og sekundærsegmentet som alle bekrefter dagens guiding. For big box er det viktig å presisere at den skarpeste prisingen kun gjelder for Oslo. Mer perifert beliggende handles på yield 7%+..
For boliggårder har vi dette kvartalet guidet ned prime yield til 4%. Det er god interesse for utleiegårder i disse dager, se kapittel 4. Transaksjonsmarkedet. Det er observert transaksjoner med skrapere prising, men flere av disse er kjøpt med tanke på å selge boenhetene enkeltvis.
Vi har bred erfaring med alle eiendomssegmenter og verdsetter kontor-, handel-, hotell- og logistikkeiendom over hele Norge. Newsec bistår med rådgivning i alle eiendomsfaglige spørsmål og tilbyr skreddersydde analyser og anbefalinger både på overordnet strategiske nivå og eiendomsnivå for å optimalisere eiendomsverdier og eiers avkastning. Newsec innehar spisskompetanse innenfor kredittmarkedene og kan bistå gårdeiere med mer effektiv kapitalstruktur ved å analysere, strukturere og forhandle på vegne av kunden. Newsec er sertifisert etter Norges takseringsforbund og Royal Institution of Chartered Surveyors.