Eiendomsmarkedet i Norge høsten 2025

Fra sommeren 2022 og frem til starten av 2024 økte risikopremien for utlån til næringseiendom kraftig, ettersom bankene så økt fare for lavere betjeningsevne og nedskrivning av eiendomsverdier. Begge faktorer bidro til lav utlånsvilje til næringseiendom. I løpet av fjoråret snudde utviklingen, en trend som har materialisert seg godt inn i 2025. De siste bankundersøkelsene fra Union melder et positivt sentiment. Den opplevde risiko knyttet til næringseiendom har avtatt, eiendomsverdiene er i stor grad ferdig nedskrevet, og rentedekningsgraden vurderes som mer robust. Viljen til å låne ut penger til næringseiendom er derfor betydelig, og i et rolig transaksjonsmarked hvor egenkapitalaktører står for en uvanlig stor andel av transaksjonene, har konkurransen bankene imellom tiltatt. Bankundersøkelse for Q3 2025 viser at marginen på et standard lån ligger rundt 180 basispunkter. Dette er om lag 60 punkter lavere enn toppen i Q4 2023 og det laveste nivået siden 2015. Nedgangen i margin startet i de tryggeste engasjementene, men ifølge Union er nå marginpresset sterkest i bredden av utlån. Bankene konkurrerer i økende grad også på lånevilkår, og elementer som covenant-krav og avdragsfrihet er under press. Alt i alt er det tydelig at bankene nå strekker seg lengre enn tidligere.

Legger man sammen renteelementet med risikopåslaget for majoriteten av utlån til næringseiendom, er samlet lånekostnad for en gjennomsnittlig kontoreiendom per september 2025 5,73%, se grafen under. Newsec guider normalyield på 5,90%. Dette innebærer et positivt yield gap på i underkant av 20 basispunkter.

Utlånsmarginene vil trolig falle videre, særlig ettersom aktiviteten i obligasjonsmarkedet har økt, noe som tvinger bankene til å jobbe hardere for å opprettholde utlånsvolumet. I tillegg kan konkurransen bidra til lavere krav til egenkapital i tiden fremover. Dersom markedets forventninger om flate lange renter fremover slår til, tilsier dette at utlånsmarkedet kan bli noe mer lystig i året som kommer.

Grafen viser historisk utvikling i total finansieringskostnad for majoriteten av normaleiendom ved fast referanserente. Kilde: DNB Markets, Union Bankundersøkelse og Newsec.

Ifølge Finanstilsynet utgjør obligasjonsgjeld 15–20 % av fremmedkapitalen utlånt til eiendomsselskaper. Flere aktører rapporterer om betydelige obligasjonsforfall i 2025 og 2026, anslått til rundt 40 milliarder kroner. Hoveddelen av disse lånene ble hentet inn for 3–5 år siden, noe som innebærer at mange aktører nå må refinansiere på vesentlig høyere nivåer.

Grafen under viser utviklingen i indikative risikopåslag i obligasjonsmarkedet for Bane NOR, Entra, NPRO og Olav Thon – alle selskaper med sterk finansiell posisjon. Mindre aktører antas å måtte betale en høyere risikopremie ved obligasjonsutstedelse.

Også i obligasjonsmarkedet ser vi en tydelig bedring i opplevd risiko for næringseiendom. Markedet har tidligere vært preget av økt geopolitisk usikkerhet og høye inflasjonstall. Sistnevnte bidro til at investorer trakk seg ut av obligasjoner, ettersom dette er rentepapirer uten inflasjonsbeskyttelse. Siden starten av 2024 har imidlertid sentimentet snudd. Med unntak av et midlertidig hopp i påslaget som reaksjon på Liberation Day, har risikopåslaget beveget seg nedover gjennom 2025.

Gjennomsnittlig indikativt risikopåslag har falt fra 190 basispunkter i januar 2024 til 100 punkter i snitt for september 2025, og nærmer seg dermed det langsiktige gjennomsnittet på 90 punkter. Denne utviklingen reflekterer i stor grad at den opplevde risikoen i næringseiendom er lavere enn tidligere. Med rentetoppen nådd, og to rentekutt allerede gjennomført, er det dessuten enklere å beregne worst case-scenarioer, og konkursrisikoen vurderes som klart lavere. I tillegg har sterk konkurranse om de få obligasjonsutstedelsene innen næringseiendom som har kommet på markedet bidratt til å presse marginene ytterligere ned.

Legger man risikoelementet sammen med renteelementet, ser vi utviklingen i den totale finansieringskostnaden for de beste eiendommene i obligasjonsmarkedet. Per september ligger snittet på 4,96%. Sammenlignet med Newsecs guiding på prime yield på 4,50 % innebærer dette fortsatt et negativt yield gap i obligasjonsmarkedet. Likevel handles det på disse nivåene i dagens marked, også blant aktører som låner kapital.

Risikopåslaget vil trolig fortsette å bevege seg gradvis ned mot 90 punkter. Med markedets forventninger om flate lange renter fremover, er det imidlertid risiko for at ikke vi vil se vesentlig bedre lånevilkår i obligasjonsmarkedet på kort sikt.