Eiendomsmarkedet i Norge høsten 2025

Transaksjonsmarkedet for kontoreiendom er svært selektivt, noe som gjenspeiles i et relativt lavt totalt volum. Per september 2025 har Newsec registrert 32 transaksjoner med en samlet verdi på 15 milliarder kroner. Kontoreiendom utgjør fortsatt det største segmentet med 33 % av volumet. Antall kontortransaksjoner står derimot for kun 21 % av den totale likviditeten i markedet – klart under det historiske snittet på rundt 35 %, men svakt høyere enn de to foregående årene. Per tredje kvartal guider Newsec en prime yield på 4,50 %, uendret fra forrige kvartal.

Til tross for at rentetoppen nå er passert, forblir fremmedkapital dyr. Dette har resultert i at egenkapitalaktører har dominert markedet, særlig i Oslo sentrum. Belånte eiendomsinvesteringer har normalt et krav om en internrente (IRR) på minst 10–12 prosent, mens egenkapitalaktører kan akseptere 6–8 prosent. Ved kjøp av kontoreiendom med yielder på 4-tallet må det enten betydelig leieprisvekst eller markant fall i rentene, med påfølgende yieldkompresjon, til for å oppnå en IRR over 10 prosent. For mange fremstår dette som lite realistisk i dagens marked. For egenkapitalaktørene er det derimot rasjonelt å kjøpe på dagens nivåer. I kontorsegmentet står egenkapitalaktørene for om lag 50% av transaksjonsvolumet så langt i år – opp fra 15% i snitt siste 10 år.

De siste årene har høye markedsrenter gitt økt fokus på forvaltning av eiendom. For kontoreiendom handler dette ofte om å gjøre bygg mer attraktive, gjerne ved å gi bygget en grønnere profil. Det er hovedsakelig gårdeiere som stiller miljøkrav, trolig fordi grønne tiltak øker byggets verdi. Bærekraftige bygg har lavere avkastningskrav grunnet bedre lånebetingelser. I tillegg ser stadig flere investorer verdien av bærekraft, noe som øker konkurransen og gir mer aggressive bud ved transaksjoner. På sikt vil også sertifiseringer og gode energikarakterer bli viktig for å få leid ut bygget.

Innen handelssegmentet er investorene tilbakeholdne og selektive, og transaksjonsvolumet ligger betydelig under historiske nivåer. Per september er det registrert transaksjoner for totalt 5 milliarder kroner, fordelt på 27 handler. Handel utgjør dermed 12 % av det totale volumet, klart lavere enn det historiske snittet på rundt 20 %. Per tredje kvartal guider Newsec en prime yield for handel på 5,25 %, uendret fra forrige kvartal. Normal handel er satt ned 25 bp til 6,25 %, mens secondary handel holdes uendret på 7,25 %. Prime yield for Big Box er også uendret på 6,00 %.

Norske forbrukere har klart seg overraskende bra i møte med høy inflasjon, raskt stigende renter og historisk høye levekostnader. Man ser imidlertid effekten av dyrtid, hvor forbruket har dreid seg mot primærvarer, særlig dagligvarer. Det gjør at dagligvaresegmentet vurderes som tryggere og går på skarpere yielder. Omtrent halvparten av transaksjonsvolumet kommer fra salg av nærsentre, her opplever vi at fokuset på riktig leietakermiks stadig blir viktigere.

Big box-segmentet går derimot klart dårligere, og utgjør kun 13% av transaksjonsvolumet innen handel. Eiendommer i etablerte handelsklustre nær Oslo, som rundt Alna og Billingstad, prises svært skarpt, mens big box ellers omsettes på et betydelig høyere yieldnivå. Rundt Oslo vurderes det at eiendommene tilbyr bedre utsikter for leieprisvekst, flere leietakeralternativer og muligheter for alternativ bruk, noe som gir betydelig lavere residualrisiko.

Rentekutt og sterk lønnsvekst vil kunne bidra til økning i konsum. De siste kvartalene har det vært noe vekst i husholdningenes disponible inntekt. Trolig vil det styrke omsetningstall for varehandelen, hvilket forhåpentligvis vil gi et sterkt momentum og økt kjøpsinteresse for handelseiendom.

Logistikkeiendom forblir attraktivt og per september 2025 har Newsec registrert et transaksjonsvolum for logistikk- og industrieiendommer på 8 milliarder kroner, fordelt på 32 transaksjoner. Logistikksegmentet forblir det nest største segmentet, med 18% av det totale transaksjonsvolumet, på nivå med det historiske gjennomsnittet. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield for logistikkeiendom på 5,50%. I normalsegmentet guider vi på yield 6,50%.

Internasjonal kapital søker i økende grad eksponering mot logistikk- og industrieiendom, men har i år stått for en noe lavere andel av det totale transaksjonsvolumet enn normalt. Dette skyldes ikke manglende interesse, men snarere mangel på riktige produkter i markedet. Internasjonale aktører søker seg primært mot store transaksjoner og har vært kjøpere i de tre største transaksjonene så langt i år. Snittstørrelsen på deres handler er 625 millioner kroner, mot et snitt på 235 millioner kroner for nasjonale aktører. Også innen logistikksegmentet ser vi at investorene blir mer selektive. Moderne bygg langs aksen rundt storbyene forblir skarpt priset, mens det er større tilbakeholdenhet for logistikk i mer perifere parker, hvor flere peker her på økt risiko for et svakere utleiemarked.

At utleiemarkedet har blitt noe tråere gjenspeiles i kvartalets telling av logistikkledigheten. Per tredje kvartal 2025 registrer Newsec en logistikkledighet i Oslo-regionen på 4,3%, opp 30 punkter siden årsslutt. Segmentet har dermed hatt svakt stigende ledighet siden slutten av 2023. Det er derimot store forskjeller mellom de ulike parkene. Ledigheten er lavest i logistikkparkene tett på Oslo, og i aksen mot Gardermoen. I næringsparkene sørøst for Oslo er ledigheten noe høyere. I enkelte av de mer omkringliggende parkene er det i tillegg betydelig utviklingspotensial i regulerte tomteområder.

I takt med økende ledighet har leieprisveksten avtatt. Etter en lengre periode med tosifret vekst viser tall fra Arealstatistikk nå en årsvekst mer på linje med KPI. Snittleien var opp 3,4% sammenlignet med året før, mens toppleien nå er 2,9% lavere enn fjoråret. Fremover forventes en moderat økning i leieprisene. Unntaket er moderne bygg i de mest sentrale områdene, hvor den umiddelbare nærheten til konsumentene bidrar til å opprettholde etterspørselen, samtidig som tilbudssiden er begrenset av få tilgjengelige tomter og et politisk ønske om boligkonvertering av eldre bygningsmasse. Det norske logistikkmarkedet skiller seg dessuten ut ved at nybygg i liten grad igangsettes uten at leietaker er sikret gjennom signert kontrakt. Høye byggekostnader og krav til en fornuftig yield on cost vil derfor legge ytterligere press på leienivåene i de parkene med betydelig nybyggaktivitet.

Hotellsegmentet har lagt bak seg en sterk sommersesong, og er et svært attraktivt segment. Per september 2025 har Newsec registrert et transaksjonsvolum på 3 milliarder kroner, fordelt på 9 transaksjoner. Hotell utgjør med det 7% av det totale transaksjonsvolumet, over det historiske gjennomsnittet på 3%. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield for hotell på 4,75%. I normalsegmentet guider vi på yield 6,50%.

Per juni 2025 viser hotellmarkedet i Norge en bred styrking, med økende rompriser og beleggsgrader på tvers av de største byene. Landsgjennomsnittet for rompris ligger nå på 1 434 kroner, en vekst på 8,6 prosent det siste året. Samtidig er belegget i hovedmarkedene tilbake på eller over nivåene fra før pandemien, noe som løfter RevPAR til 800 kroner, en økning på 12,2 prosent.

I Oslo har markedet beveget seg opp på et stabilt og høyt aktivitetsnivå. Romprisen er nå 1 572 kroner, en vekst på 8,8 prosent, mens belegget har nådd 70,7 prosent. RevPAR har styrket seg med 16,3 prosent til 1 111 kroner. Tidligere ble det pekt på et ytterligere forbedringspotensial i belegget, men det er nå i stor grad utnyttet. Med dette aktivitetsnivået er det også grunnlag for å ta imot ny kapasitet når planlagte prosjekter realiseres.

Tromsø fremstår fortsatt som et særskilt sterkt marked. Romprisene her har økt til 1 876 kroner, opp 18,7 prosent siste 12 måneder, og belegget er på 74,4 prosent. RevPAR ligger på 1 396 kroner, en oppgang på 24,2 prosent. I slutten av juni åpnet byens hittil største hotell, The Dock 69°39 by Scandic, med 305 rom. Denne tilveksten vil gradvis reflekteres i statistikken fremover, og med et allerede høyt belegg fremstår utvidelsen som godt timet.

Bergen, Trondheim og Stavanger viser en mer moderat utvikling, men deler av de samme hovedtrekkene. Romprisene har steget i tråd med det nasjonale snittet, og RevPAR følger en tilsvarende positiv utvikling. Beleggsgraden holder seg stabil, og markedene vurderes som robuste, om enn uten samme dynamikk som Oslo og Tromsø.

Sett i et lengre perspektiv er det verdt å merke seg at bransjen for bare noen år siden markerte 1 000 kroner som en milepæl for gjennomsnittlig rompris, først i 2018 for Oslo og deretter i 2019 for Tromsø. Med dagens nivåer nærmer vi oss raskt en dobling, samtidig som RevPAR allerede er over 1 000 kroner i enkelte markeder.

Den ene utviklingen som peker i en annen retning er konferansesegmentet i Oslo, der antall gjestedøgn har falt med rundt 31 prosent, fra ~506 000 til ~347 000. Statistikken på dette området har sine begrensninger, men trenden kan tyde på at segmentet har hatt vanskeligere for å hente seg inn enn øvrige deler av markedet.

Boligsegmentet stjeler stadig andeler fra de tradisjonelle eiendomssegmentene, og utgjør per september 2025 om lag 27% av det totale transaksjonsvolumet. Forventninger om boligprisvekst i Oslo og sentrale beliggenheter i flere av landets største byer, har resultert i god likviditeten i transaksjonsmarkedet for bolig og boligprosjekter. I løpet av 2025 har Newsec registrert 15 rene boligtransaksjoner på totalt 7 milliarder kroner. Inkludert boligprosjekter og tomtekjøp til boliger teller vi 43 transaksjoner på totalt 12 milliarder. Per tredje kvartal guider Newsec på en prime yield for bolig på 4,00%, som er uendret gjennom året.

Den største transaksjonen i 2025 er KLPs kjøp av Selvaag Utleie for 3,3 milliarder kroner. Porteføljen består av om lag 1000 leiligheter fordelt på 17 eiendommer i Stor-Oslo, Drammen og Bergen. Det er generelt god likviditet i markedet for utleieblokker. Høye rentekostnader og en ugunstig utvikling i skatteregimet har gjort boligutleie til en ulønnsom investering for flere av de tradisjonelle eierne. Resultatet er at flere investorer nå selger seg ut av dette segmentet. Samtidig bidrar utsikter til sterk boligprisvekst til at flere søker avkastning gjennom kjøp av større boligblokker for deretter å selge leilighetene stykkevis — såkalte ‘slaktecase’. I slike tilfeller er det vanlig at kjøpere får en rabatt på 10–20% av utsalgsprisen i andrehåndsmarkedet, avhengig av selskapsstruktur, standard og størrelse.

Transaksjonsmarkedet for boligprosjekter er preget av investorer som er selektive. Det er fremdeles god investorappetitt for utviklingsprosjekter i Oslo, hvor aktørene ofte er villig til å strekke seg langt. Flere aktører understreker at det er utsikter til betydelig boligunderskudd i Oslo, og budene preges av troen på langsiktig boligprisvekst i sentrale områder i og rundt Oslo sentrum. Det er derimot fremdeles vesentlig mindre interesse for prosjekter med perifer beliggenhet. På selgersiden gjør fortsatt høye renter det dyrt å sitte på tomteområder uten kontantstrøm, noe som har ført til at flere ser seg tjent med å selge.

Per september 2025 er det omsatt næringseiendom for 19 milliarder fordelt på 52 transaksjoner i Oslo. Oslo forblir dermed det største markedet med i underkant av 50% av det totale volumet. Om lag 55% av volumet i Oslo er salg av kontoreiendommer, hvorav Pilestredet 35 og Akersgata 51 er av de største. I tillegg har det vært god interesse for boligsegmentet, og for prosjekt og tomt med boligformål. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield på 4,50%, uendret fra foregående kvartal.

I Bergen er det per september 2025 omsatt næringseiendom for 6 milliarder, fordelt på 15 transaksjoner. Om lag 50% av volumet kommer fra salg av kontoreiendommer. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield i Bergen på 5,25%, uendret fra foregående kvartal.

I Stavanger er det omsatt næringseiendom for om lag 2 milliarder, fordelt på 11 transaksjoner per september 2025. Volumet består av mange mindre transaksjoner innenfor alle segmenter i tillegg til en større transaksjon av en logistikkeiendom. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield i Stavanger på 5,50%, uendret fra foregående kvartal.

Per september 2025 er det omsatt næringseiendom for 0,5 milliard fordelt på 6 transaksjoner i Trondheim. Det er solgt et kontorbygg, et industribygg, et handelsbygg, et næringsprosjekt, et boligprosjekt og en boligportefølje. Newsec guider per tredje kvartal på en prime yield i Trondheim på 5,50%, uendret fra foregående kvartal.