Eiendomsmarkedet i Norge høsten 2025

Ledigheten i Oslo har hatt en svakt stigende trend de tre siste årene. Imidlertid er ledigheten per tredje kvartal på 6,4% uendret fra forrige kvartal. Ledigheten er lavest i sentrumsområdet og klart høyest i randsone hvor særlig Bryn Helsfyr og Lysaker utpreger seg med en arealledighet på hhv 9,8% og 11,2%.

Det forventes at etterspørselen etter kontorareal vil ta seg opp i takt med rentekutt, men nybyggaktiviteten vil bidra til at ledigheten øker noe. I løpet av H2 2025 og 2026 ferdigstilles om lag 350 000 kvm nytt kontorareal. De største prosjektene er Construction City og første byggetrinn i regjeringskvartalet. I førstnevnte er det fremdeles omtrent 10% ledighet, hvilket vi tror vil bidra til at ledigheten øker noe i løpet av året. Flere av arealene som er benyttet til midlertidige kontorareal for direktoratene vil rehabiliteres eller trekkes ut av markedet av andre grunner. Likevel tror vi tilførselen av nytt areal vil trekke ledigheten svakt opp. For 2027 viser våre prognoser at nybyggaktiviteten kan bli svært lav. Sterk stigende byggekostnader har bidratt til at klart færre prosjekter bygges på spek, særlig i randsonen av sentrum. Her må nybygg signeres på nivåer betydelig høyere enn dagens markedspriser for å rettferdiggjøre bygging. Høye byggekostnader vil derfor enten resultere i betydelig prisvekst i randsonen eller fallende ledighet i markedet.

Leienivået i Oslo er stigende. Det er igjen vekst i toppleien etter noen kvartaler med sideveis og negativ utvikling. Tall fra Arealstatistikk viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 4,2% mot samme periode i fjor til 2 975 kr/m². A-kategorileie er opp 4,9% til 4 905 kr/m². Per tredje kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 6 700 kr/m².

Ledigheten i Bergen har falt i tredje kvartal 7,0%, fra 7,9% i forrige kvartal. Ledigheten har falt mest i sentrum, hvor det blant annet er signert leiekontrakter for Nonnesetergaten 4 og Sandviksbodene 2. Ledigheten er lavest i Næringskorridoren, hvor vi observerer god interesse for de mange nybyggene i området.

Våre prognoser tilsier at kontorledigheten i Bergen vil avta noe mer i 2025, ned til 6,9%. Denne utviklingen skyldes en kombinasjon av økt etterspørsel og en strammere tilbudsside, som følge av lav nybyggaktivitet og at flere store prosjekter tas ut av markedet for rehabilitering eller konvertering til bolig. Et eksempel på sistnevnte er Sandslihaugen 30, et bygg på 27 200 m². Imidlertid vil det i frem mot 2027 ferdigstilles ca 100 000 m² nytt kontorareal, slik at ledigheten forventes å øke igjen opp mot 7,7%.

I Bergen steg leieprisveksten mye gjennom 2024 og H1 2025. Tall fra Arealstatistikk viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 5,9% mot samme periode i fjor til 2 440 kr/m². A-kategorileie opp 6,1% til 3 540 kr/m². Per tredje kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 4 000 kr/m², flat utvikling fra kvartalet før.

Kontorledigheten i Stavanger har siden våren 2024 stabilisert seg på nivåer like over 8 %. I tredje kvartal registrerer vi et hopp i ledighet til 9,2%, da Aker Solution og Aker BP overtar sitt nye hovedkontor i Hinna Park og det blir mye ledighet i det gamle kontorbygget. Kontorledigheten er lavest på Forus og i Sandnes, mens den er høyest i industriområdene Dusavik og Tananger.

Stavanger er i en særstilling, hvor store deler av regionens næringsliv er tett knyttet til aktiviteten i olje- og energisektoren. En sterk utvikling i prisene på olje og gass, samt betydelige skattepakker til oljeindustrien, har vært en viktig drivkraft bak etterspørselen etter næringsarealer de siste årene. Norsk Petroleum har estimert at kun 55 % av de totale petroleumsreservene på norsk sokkel er produsert og levert. Forutsatt stabile priser på olje og gass, er det forventet at volum fra nye felt vil erstatte volum fra aldrende felt, slik at totalproduksjonen holder seg stabil frem til 2028. Dette bidrar til fortsatt god etterspørsel etter næringsarealer.

I perioden 2025 til 2027 ferdigstilles om lag 150 000 m² kontorareal i Stavanger, enten i form av nybygg eller rehabilitering av eksisterende arealer. Av nybyggene er Akers nye hovedkontor i Hinna det klart største. Fremover mot 2027 forventer vi at tilførselen av nytt areal vil trekke ledigheten noe opp. Både Equinor og Vår Energi har pågående leietakersøk på rundt 130 000 m² samlet, som kan påvirke ledigheten noe lenger frem i tid. Selskapene holder i dag til på Forus, med leiekontrakter som løper til nærmere 2030. Dersom utfallet av leietakersøket blir nybygg, er man avhengig av god sysselsettingsvekst for å unngå en større økning i ledighet i regionen.

Lavere ledighet og høy aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til sterk vekst i leieprisene i 2024, men veksten har per juni 2025 har kommet betydelig ned iht tall fra Arealstatistikk. De viser at firekvartals rullerende snittleie er opp 3,9% mot samme periode i fjor til 2 260 kr/m². A-kategorileie opp 3,0% til 3 645 kr/m². Per tredje kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 4 500 kr/m², opp 200 kr fra kvartalet før.

Det går fremdeles godt med kontormarkedet i Trondheim, til tross for svak økning i ledighet de siste årene. I tredje kvartal registrere vi en ledighet på 5,4%. Ledigheten er lavest i sentrum og i sør hvor vi registrer henholdsvis 3,4% og 2,6%. Ledigheten er derimot betydelig høyere i Trondheim Øst.

Våre analyser viser at det vil bli tilført om lag 60 000 m² nytt kontorareal i H2 2025. I 2026 og 2027 ferdigstilles henholdsvis 20 000 og 45 000 m² kontorareal. Newsec forventer at ledigheten vil tikke svak oppover i 2025, reduseres i 2026 for deretter å stige igjen i 2027 mot 7,5%.

Rekordlav ledighet og høy aktivitet i utleiemarkedet har bidratt til solid vekst i leieprisene I 2023 og frem til tredje kvartal 2024, men som siden har vist svakere vekst. Tall fra Arealstatistikk viser en fire kvartals rullerende snittleie er opp 2,9% mot samme periode i fjor til 2 320 kr/m². A-kategorileien er opp 0,5% til 3 225 kr/m². Per tredje kvartal guider Newsec på en leiepris for topp 5% beste lokaler på 3 600 kr/m², som er en økning på 100 fra kvartalet før da det fremdeles er press på de beste lokalene i sentrum.